Powrót
Blog
2023.10.01
Bartkiewicz
Prospekt Informacyjny dewelopera – czym jest?
Prospekt informacyjny po zmianach w 2023 roku.
Od dnia 24 września 2023 roku zastosowanie ma nowy wzór prospektu informacyjnego – dokumentu, który związany jest bezpośrednio z przedsięwzięciami deweloperskimi lub zadaniami inwestycyjnymi. Wzór wprowadzony został treścią art. 49 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw. Zmiany, które wprowadził nowy wzór prospektu informacyjnego dotyczą części III, zatytułowanej jako „Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego” i pokrótce omówione zostaną w dalszej części niniejszego artykułu.
Zmiany we wzorze prospektu informacyjnego stanowią efekt nowelizacji przepisów z zakresu planistyki, m. in. ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która to wprowadza szereg nowych instytucji, takich jak plan ogólny gminy, obligatoryjnie określający strefy planistyczne oraz gminne standardy urbanistyczne.
Czym jest prospekt informacyjny.
Prospekt informacyjny, czyli ujednolicony zbiór danych opisujących dewelopera i prowadzone przez niego przedsięwzięcie deweloperskie obowiązywał już na mocy tzw. ustawy deweloperskiej z 2011 roku. Instrument ten, jak kilka innych, został wprowadzony przez ustawodawcę, którego celem było zwiększenie ochrony nabywców inwestycji deweloperskiej. Prospekt informacyjny zawiera najważniejsze informacje o deweloperze, w tym o jego poprzednich inwestycjach, jak również o samej realizowanej przez niego inwestycji, opisując jej aspekty finansowe, techniczne, administracyjne oraz planistyczno-urbanistyczne.
Obowiązek jego przygotowywania przez deweloperów wynika obecnie z art. 20 i nast. ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, tzw. nowej ustawy deweloperskiej. Zgodnie z przywołanym przepisem deweloper ma obowiązek sporządzić prospekt jeszcze przed rozpoczęciem sprzedaży nieruchomości oferowanych w ramach realizowanego przedsięwzięcia deweloperskiego. Sam prospekt powinien być dostarczony wraz ze wszystkimi załącznikami nieodpłatnie przez dewelopera osobie zainteresowanej nabyciem inwestycji.
Z jakich elementów składa się prospekt informacyjny (+ omówienie zmian).
Konstrukcja prospektu informacyjnego, tworzonego zarówno na starym jak i nowym wzorze, składa się z części ogólnej, części indywidualnej oraz wymienionych w nim załączników. Poniżej pokrótce omówiono każdą część prospektu wraz z uwzględnieniem zmian, które zostały wprowadzone we wzorze, który wszedł w życie z dniem 24 września 2023 roku.
Część ogólna
Ta część prospektu informacyjnego wyróżnia 3 podrubryki, którymi są kolejno:
- Dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera.
W tej części należy podać dane identyfikacyjnych takich jak firma, forma prawna prowadzonej działalności, numery identyfikacyjne KRS lub dane umożliwiające zidentyfikowanie go w CEiDG. Wzór wymaga również podania adresu miejsca wykonywania działalności gospodarczej, adresu siedziby oraz punktów, w których jest przedstawiana oferta lokali mieszkalnych albo domów jednorodzinnych. Ponadto deweloper zobowiązany jest podać dane poczty elektronicznej oraz adres swojej strony internetowej.
- Doświadczenie dewelopera.
W tej części należy wskazać, o ile istnieją, trzy przykłady ukończonych przedsięwzięć deweloperskich, w tym ostatniego, które zostało zrealizowane. W tym celu konieczne jest wskazanie adresów, które nadano inwestycjom, dat rozpoczęcia ich realizacji oraz dat wydania decyzji o pozwoleniu na ich użytkowanie. Ponadto prospekt wymaga wskazania czy przeciwko deweloperowi prowadzono lub prowadzi się postępowania egzekucyjne na kwotę powyżej 100.000,00 zł.
- Informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ostatnią omawianą w tej części podrubryką są informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego i to właśnie w tym miejscu zaszły zmiany wprowadzone nowelizacją, które weszły w życie w dniu 24 września 2023 roku. Zgodnie z obowiązującym wzorem prospekt wymaga, aby podać informacje dotyczące gruntu i zagospodarowania przestrzennego terenu, takie jak adres, numery ewidencyjne działek i obrębów, numery ksiąg wieczystych, istniejące obciążenia hipoteczne oraz wskazać informacje dotyczące obiektów istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia.
Nowy wzór prospektu informacyjnego wymaga by wyszczególnić również akty planowania przestrzennego i inne akty prawne na terenie objętym przedsięwzięciem, takie jak plan ogólny gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, miejscowy plan budowy oraz inne akty, wskazując przy tym ich numery oraz daty, jak również nazwy organu, który takie akty wydał oraz miejsce ich publikacji (celem jest umożliwienie nabywcom zapoznanie się z treścią przywołanych publikacji). Dla porównania, stary wzór prospektu zamiast planu ogólnego gminy wymagał, by wskazać studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Wymagane jest ponadto wyszczególnienie ustaleń obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu objętego przedsięwzięciem, takich jak przeznaczenie terenu, maksymalna intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna powierzchnia zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy, minimalna liczba miejsc do parkowania itp. Poprzednio obowiązujący wzór nie wymagał, by podawać informacje, takie jak maksymalna intensywność zabudowy, maksymalna i minimalna nadziemna intensywność zabudowy, maksymalna powierzchnia zabudowy, a jedynie maksymalną i minimalną intensywność zabudowy. Wskazanie analogicznych informacji wymagane jest odnośnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla działek lub ich fragmentów, znajdujących się w odległości do 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem, przy czym pomija się kwestie związane z warunkami ochrony środowiska i zdrowia ludzi, przyrody i krajobrazu, zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej itd.
Dalej wzór skupia się na ustaleniach decyzji o warunkach zabudowy albo decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego dla terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Również tutaj zostały wprowadzone zmiany, zgodnie z którymi należy podać minimalny udział procentowy powierzchni biologicznej czynnej, nadziemną intensywność zabudowy oraz wysokość zabudowy, podczas gdy stary wzór nie wymagał podania powyższych danych.
Następnie wyszczególnić należy informacje dotyczące przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym, zawarte we wszelkich aktach wydanych przez organy administracji publicznej, takich jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzjach o środowiskowych uwarunkowaniach etc. Nowy wzór prospektu natomiast nie wymaga wskazania
w nim, w przeciwieństwie do starego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
Również informacje dotyczące strony formalnej i harmonogramu inwestycji znalazły swoje miejsce w prospekcie informacyjnym, który wyszczególnia takie kwestie jak:
- czy jest pozwolenie na budowę,
- czy jest ostateczne,
- czy zostało zaskarżone,
- data uprawomocnienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku,
- planowany termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych,
- opis przedsięwzięcia etc.
Ostatnim elementem części ogólnej prospektu są warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej, które należy w nim opisać, a wynikają wprost z treści ustawy.
Część indywidualna.
Część indywidualna prospektu informacyjnego nie uległa zmianie. Nadal uwzględnia ona informacje takie jak:
- cena nieruchomości,
- jej powierzchnia użytkowa,
- cena za m2 powierzchni użytkowej,
- termin, do którego nastąpi przeniesienie prawa własności nieruchomości,
- liczba kondygnacji,
- technologia wykonania,
- standard prac wykończeniowych,
- części wspólne budynku i terenie wokół niego, stanowiącym część wspólną nieruchomości,
- liczba lokali,
- liczba miejsc garażowych i postojowych,
- dostępne media oraz
- dostęp do drogi publicznej.
Załączniki
Przepisy wymagają również, aby do prospektu dołączone były załączniki, jakimi są:
- Rzut kondygnacji z zaznaczeniem lokalu mieszkalnego.
- Wzór umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Chodzi tutaj o umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu na nabywcę, umowę przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego oraz praw niezbędnych do korzystania z tego lokalu lub umowę przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności tej nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
- Szkic koncepcji zagospodarowania terenu inwestycji i jego otoczenia z zaznaczeniem budynku oraz istotnych uwarunkowań lokalizacji inwestycji wynikających z istniejącego stanu użytkowania terenów sąsiednich (np. z funkcji terenu, stref ochronnych, uciążliwości).
Rachunki powiernicze prowadzone przez SKOK-i od 26.09.2023 roku.
Warto również wspomnieć o kolejnej zmianie w treści prospektu informacyjnego. Zgodnie ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o ogólnoeuropejskim indywidualnym produkcie emerytalnym mieszkaniowe rachunki powiernicze będą mogły być zakładane i prowadzone także przez spółdzielcze kasy oszczędnościowo-kredytowe.
Powyższa zmiana w zakresie prospektów informacyjnych nie dotyczy prospektów sporządzonych lub doręczonych przed dniem wejścia w życie ustawy, tj. 26 września 2023 roku, wobec czego zastosowanie będą mieć przepisy dotychczasowe.
Podsumowanie
Prospekt informacyjny niewątpliwie przyczynia się do zabezpieczenia praw i interesów nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych powstających w związku ze świadczeniem usług przez dewelopera. Pozwala on nabywcy nieruchomości zapoznać się ze wszelkimi informacjami dotyczącymi przedsięwzięcia deweloperskiego w jednym miejscu, co ma za zadanie ułatwić mu rozeznanie się w aktualnej sytuacji związanej zarówno z inwestycją, jej cechami, podstawą wyceny, jakością, jak i podmiotem ją realizującym, a tym samym oszacować potencjalne ryzyko związane z zawarciem umowy.
Należy pamiętać, że nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, np. jeśli nie otrzymał prospektu z załącznikami lub dane w nim zawarte są niezgodne ze stanem faktycznym bądź prawnym w dniu podpisania umowy.
