Powrót
Blog
2024.01.23
Bartkiewicz
Odszkodowanie od dewelopera
Deweloperzy, pomimo pozostawania najczęściej podmiotem profesjonalnym, mającym doświadczenie w branży którą się zajmują, również nie zawsze będą w stanie prawidłowo wywiązać się ze swoich obowiązków zarówno umownych jak i ustawowych. Powyższe objawia się najczęściej w oddawaniu nabywcom lokalu lub budynku z wadami bądź opóźnieniach w realizacji inwestycji. W wyniku obu wymienionych sytuacji, termin ostatecznego odbioru nowego lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego może być znacznie przesunięty. W związku z powyższym nabywcy lokali coraz częściej poszukują prawnych mechanizmów, które nie tylko mogłyby ich uchronić przed skutkami nieprawidłowego wywiązywania się przez dewelopera ze swoich obowiązków, ale również niejako zrekompensowałyby „straty” przez nich poniesione.
Jednakże dochodzenie roszczeń przez nabywców od dewelopera w związku z niewywiązywaniem się przez niego z obowiązków umownych może nie być takie proste jak się wydaje, bowiem składa się na to wiele czynników, a w szczególności treść zawartej między stronami umowy. Warto, jednakże przy tym wskazać, że umowa powinna być stworzona w celu zabezpieczenia dwóch stron umowy, a nie tylko jednej. Zarówno nabywca jak i deweloper mają swoje zobowiązania wynikające z zawartej między nimi umowy. W przypadku pierwszego z nich, jego zobowiązanie będzie polegało na zapłacie ceny, natomiast w przypadku dewelopera, na przekazaniu mieszkania/domu w określonym w umowie terminie, w określonym stanie i w określonym standardzie wykończenia.
Zwrot opłaty rezerwacyjnej
Kwestii dochodzenia roszczeń od dewelopera w związku z niewywiązaniem się przez niego z obowiązków umownych należy upatrywać już na etapie zawierania oraz realizacji postanowień umowy rezerwacyjnej. Zgodnie z nową ustawą deweloperską, strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej, której wysokość nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.
Ustawodawca w przepisach nowej ustawy deweloperskiej zawarł również warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej nabywcy przez dewelopera. I tak deweloper jest zobowiązany niezwłocznie zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną, jeżeli ten:
- nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
- deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej i zarezerwowany lokal jest wciąż oferowany innym potencjalnym nabywcom;
- deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.
Obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości
Co jednak istotne, w przypadku niewykonania przez dewelopera zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, tj. zobowiązania się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego, opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości.
Warte odnotowania pozostaje również, że w przypadku, gdy umowa deweloperska została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna również jest zwracana w podwójnej wysokości.
Kara umowna
Kara umowna jest formą odszkodowania, dzięki której strony nie muszą wykazywać wystąpienia konkretnej szkody. Strony powinny zadbać o to, by w treści umowy deweloperskiej znalazły się odpowiednie zapisy o karach umownych. Z punktu widzenia nabywcy, winien on zadbać o takie zapisy dotyczące kar w umowie, które pozwolą mu obciążyć dewelopera finansową odpowiedzialnością za niedotrzymanie terminów umownych.
Kara umowna ma charakter kompensacyjny, jeżeli deweloper nie wykona swoich zobowiązań lub wykona je w sposób sprzeczny z umową, jak również prewencyjny, mający na celu zmotywować dewelopera do terminowego oraz prawidłowego spełnienia zobowiązań na nim ciążących. Ustawodawca w treści w 35 ust. 1 pkt 14 nowej ustawy deweloperskiej zawarł, iż umowa deweloperska powinna przewidywać m.in. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Nie zawsze jednak w praktyce takie zapisy pojawią się w treści umowy, zaś bardzo często pozostawać będą one nieprecyzyjne, co działa na korzyść dewelopera.
Warto jednak dodać, że analiza decyzji UOKiK prowadzi do wniosku, że kary umowne zawierane w umowach deweloperskich powinny mieć charakter proporcjonalny, nie obciążający nadmiernie konsumenta. To oznacza, że kary umowne powinny równomiernie obciążać obie strony umowy deweloperskiej.
Klauzule ustanawiające karę umowną
Istotne pozostaje precyzyjne wskazanie z jakiego tytułu, w jakich przypadkach oraz w jakiej wysokości deweloper zobowiązany byłby do zapłaty na rzecz nabywcy kary umownej. Zapoznając się z zapisami dotyczącymi kar umownych należy przede wszystkim zwrócić uwagę czy są one czytelne tj. czy nie budzi wątpliwości za co będą one przysługiwać nabywcy od dewelopera.
Pomimo, że sama wysokość kar umownych winna być proporcjonalna co do stopnia naruszenia umowy, tak należy zwrócić uwagę czy kary te nie są zbyt niskie, gdyż wielokrotnie poniesione koszty naruszeń umowy pozostaną w ogólnym rozrachunku znacznie wyższe niżeli wysokość kary umownej. W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy umowa pozwala na dochodzenia odszkodowania przewyższającego kary umowne. Przepisy określają, że żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.
Najczęściej spotykane kary umowne
W praktyce bardzo często można zauważyć stosowanie kar umownych w umowie deweloperskiej w związku z opóźnieniami po stronie dewelopera w terminowym wyodrębnieniu i przeniesieniu przedmiotu umowy na rzecz nabywcy.
Kolejną dość powszechną praktyką jest zastrzeżenie możliwości naliczenia kar umownych w przypadku przekazania przedmiotu umowy w stanie uniemożliwiającym jego odbiór techniczny, tj., kiedy ma on wady, jak również w sytuacji, w której deweloper nie wykończy nieruchomości w terminie.
Pojawiają się również możliwości zastrzeżenia kar umownych na wypadek wykonania przedmiotu umowy niezgodnie z treścią umowy lub projektu np. poprzez użycie innych materiałów wykończeniowych niż były ustalone.
Odpowiedzialność dewelopera na zasadach ogólnych
Brak dokonania w umowie deweloperskiej zapisów o karach umownych nie uniemożliwia dochodzenia od dewelopera roszczeń związanych z niewywiązywaniem się przez niego z obowiązków umownych. W takiej sytuacji można korzystać z warunków odpowiedzialności kontraktowej. Wynika ona z treści art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.
Przywołany przepis określa, iż w przypadku niewykonania umowy przez dewelopera lub też nieprawidłowego wykonania, np. z naruszeniem terminu, ma on obowiązek zapłacić za szkodę, jaką nabywca w związku z tym poniósł. Poza naruszeniem umowy musi powstać też szkoda, która będzie połączona z tym naruszeniem odpowiednim związkiem przyczynowym. W końcu naruszenie umowy musi być przez dewelopera zawinione. Wszystkie te przesłanki muszą zaistnieć łącznie, żeby można było domagać się odszkodowania od dewelopera za naruszenie umowy.
Co ważne, odpowiedzialność za wykazanie tych przesłanek (poza brakiem zawinienia) obciąża nabywcę lokalu. Powyższe oznacza, że to nabywca mieszkania będzie musiał przedstawić dowody, które potwierdzą, że doszło po jego stronie do szkody w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Obowiązek ten może nastręczać czasem trudności. Możliwości dowodowe w sporze przeciwko deweloperowi to podstawowa sprawa, jaką należy ocenić przed złożeniem pozwu w sprawie o odszkodowanie.
Jednakże ciężar dowodu związany z zawinionym przez dewelopera niewywiązaniem się z zobowiązań umownych spoczywa na nabywcy lokalu. Oznacza to, że w praktyce nabywca musiałby przed sądem udowodnić, że przez fakt, iż deweloper nie wywiązał się z umowy, poniesiona została przez nabywcę szkoda. Przepisy kodeksu cywilnego regulują pojęcie szkody wskazując, iż są to straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Zobowiązany do odszkodowania ponosi natomiast odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.
Jako szkodę w związku z niewykonaniem lub nienależytym przez dewelopera ciążących na nim obowiązków wynikających z realizacji umowy deweloperskiej, najczęściej można uznać:
- Koszty najmu mieszkania za czas, kiedy nabywca mógłby już zamieszkiwać w nowym mieszkaniu, ale nie może z uwagi na opóźnienie dewelopera. Sądy wielokrotnie wskazywały, że czynsz najmu płacony przez nabywcę w takim okresie jest stratą nabywcy. Szkodą nie są jednak opłaty za media i zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej związane z utrzymaniem lokalu, gdyż byłyby ponoszone niezależnie od miejsca zamieszkania;
- Utracony zysk z najmu w przypadku, gdy nieruchomość nabywana od dewelopera przeznaczona była na cele inwestycyjne. W tym wypadku za szkodę po stronie nabywcy należy uznać czynsz, jaki nabywca mógłby uzyskać, gdyby inwestycja została ukończona w terminie umownym;
- Zwiększone koszty umowy kredytowej w banku, np. aneksów do umowy kredytowej przedłużających terminy spełnienia warunków kredytowych;
Rękojmia za wady rzeczy
Rękojmia za wady rzeczy również pozostaje uprawnieniem nabywcy niejako związanym z odszkodowaniem dochodzonym od dewelopera. O rękojmi za wady nieruchomości odbieranej od dewelopera pisaliśmy w poniższym artykule, z którym zalecamy się zapoznać z artykułem dotyczącym – rękojmi za wady przy zakupie lokalu od dewelopera
Wbrew pozornej przewadze dewelopera w stosunkach z nabywcami nieruchomości, ich sytuacja nie wydaje się być na tyle gorsza, nawet w przypadku braku zawarcia w treści umowy deweloperskiej korzystnych dla nich zapisów dotyczących kar umownych. Problemem natomiast może się okazać nie samo dochodzenie roszczeń przez nabywców względem dewelopera, a inne czynniki np. ekonomiczne związane z koniecznością najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy nie deweloper nie wywiązał się terminowo ze swoich zobowiązań umownych, co dość często nakłada się z koniecznością spłaty rat kredytu hipotecznego już na tym etapie. Należy pamiętać, iż wielokrotnie sprawy w sądach ciągną się latami, co również działa na niekorzyść nabywców. Zawierając umowę deweloperską nabywcy winni zwrócić uwagę na poruszone w niniejszym artykule kwestie, zaś w przypadku braku obycia w tym przedmiocie, skorzystać z pomocy profesjonalisty, gdyż na pewno lepszym pozostaje zabezpieczenie swoich interesów odpowiednio wcześniej, niżeli zmagać się z poważniejszymi problemami na późniejszych etapach.
