PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2024.01.27 Autor wpisuBartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Treść umowy może zostać podzielona na dwie kategorie elementów:

  • zależnych od woli stron, tzn. tych, które strony mogą zamieścić zgodnie ze swoją wolą (byle były prawnie dozwolone i możliwe do zrealizowania);
  • koniecznych do wyegzekwowania stosunku prawnego z niej wynikającego;

Ponieważ umowa o roboty budowlane jest umową cywilnoprawną, tak jak inne tego typu umowy powinna zatem zawierać w swojej treści elementy konieczne do realizacji wynikającego z niej stosunku prawnego, a więc co najmniej:

  • oznaczenie miejsca i daty zawarcia umowy;
  • dokładne oznaczenie stron umowy;
  • opis przedmiotu umowy – np. wybudowanie budynku, remont, etc.;
  • wysokość wynagrodzenia, formę i termin jego zapłaty;
  • zasady odpowiedzialności stron za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy np. w formie kar umownych;
  • podpis stron;
  • wymienienie załączników stanowiących integralną część umowy np. planów architektonicznych;

Sama umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, zgodnie z treści art. 648 § 1 k.c., a wymagana dokumentacja budowlana powinna stanowić jej część składową. O czym warto wspomnieć to fakt, że braku sporządzenia tej umowy w formie pisemnej ustawodawca nie obarczył sankcją jej nieważności, zatem umowa będzie pozostawała ważna, choć w praktyce niezwykle trudna do wyegzekwowania.

Oprócz wymienionych wyżej elementów, w praktyce niezwykle ważne pozostaje, aby nie pominąć w treści umowy takich kwestii jak:

  • Zakres prac, który powinien być dokładnie określony w umowie, zawierać szczegółowy opis wszystkich prac do wykonania, wraz z planami i rysunkami technicznymi. Często spotkać można się z praktyką, iż szczegółowy opis prac, np. zawarty w kosztorysie, zostanie załączony do umowy w osobnym dokumencie. Zakres prac powinien obejmować również informacje o materiałach, które mają być użyte, oraz o standardach jakości, które mają być spełnione. Warto również zadbać o ustalenie która ze stron dostarczać będzie materiały. Wszelkie zmiany w zakresie prac powinny być dokonywane za zgodą obu stron i odpowiednio dokumentowane, np. w formie protokołów.
  • Czas realizacji prac, zaś przy bardziej skomplikowanych projektach, wraz z wyszczególnieniem, kiedy ich poszczególne etapy powinny być zakończone. Umowa powinna określać termin rozpoczęcia danego etapu prac oraz jego zakończenia, a także czas dla inwestora na dokonanie ich odbiorów, które pozostają istotnym elementem procesu budowlanego.
  • Nawiązując jeszcze do kwestii wynagrodzenia należy wskazać, iż umowa powinna precyzyjnie określać zasady jego zapłaty za wykonanie prac. W tej kwestii strony mają dużą swobodę kształtowania powyższej kwestii, posiadając możliwości ustalenia formy wynagrodzenia np. jako kosztorysowej, ryczałtu czy nawet mieszanej.

 
Warto zawrzeć również kwestie bezpośrednio związane z wynagrodzeniem jak terminy płatności, formę płatności, a także czy będzie ono płatne jednorazowo czy w transzach. Nie powinno zabraknąć również ustalenia, czy w przypadku dostarczania materiałów przez wykonawcę, przysługiwać mu będzie na ten cel odpowiednia zaliczka oraz czy zalicza się ją na poczet wynagrodzenia końcowego.

Wreszcie warto dodać, celem usunięcia wszelkich wątpliwości czy wynagrodzenie wskazane w umowie obejmuje kwotę VAT.

  • Istotnym jest, aby nie pominąć w umowie warunków na jakich strony mogą rozwiązać, wypowiedzieć lub odstąpić od umowy, wraz z konsekwencjami takowych działań.
  • Warto również zawrzeć w treści umowy postanowienia dotyczące sposobu usuwania wad wykonanych prac, stwierdzonych w trakcie odbiorów.
  • Umowa o roboty budowlane winna również być odpowiednio zabezpieczona. Sposoby oraz formy zabezpieczenia postanowień umów o roboty budowlane będą omówione w tutaj.

PRAWA I OBOWIĄZKI STRON UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE

Przepisy zamieszczone w kodeksie cywilnym określają prawa i obowiązki inwestora i wykonawcy. Oczywiście strony umowy mogą w treści umowy nakładać na siebie dodatkowe obowiązki oraz uprawnienia, jednakże nie mogą być one sprzeczne z przepisami zwartymi w k.c. oraz innych aktach prawnych.

Do obowiązków inwestora należą przede wszystkim:

  • Przygotowanie robót (określone przez właściwe przepisy), nie tylko pod względem finansowym, ale i organizacyjnym – w szczególności chodzi o dostarczenie projektów (inwestor może kupić gotowe projekty lub zlecić opracowanie oryginalnego), a także wszelkich formalności z tym związanych, a w szczególności uzyskanie decyzji administracyjnych czy zawiadomienie odpowiednich organów o chęci rozpoczęcia inwestycji.
  • Posiadanie przez inwestora odpowiedniego tytułu (najczęściej własności gruntu lub innego prawo dysponowania gruntem), który w ogóle upoważniać go będzie do wykonywania na nim odpowiednich prac.
  • Oddanie terenu budowy wykonawcy, przy czym zalecane jest, aby przy oddawaniu terenu wykonawcy, na którym mają być wykonywane prace, sporządzić odpowiedni protokół przekazania terenu z uwagi na fakt, iż z chwilą jego przejęcia, to wykonawca ponosi za niego odpowiedzialność.
  • Odebranie obiektu – inwestor musi zgłosić zakończenie budowy i uzyskać pozwolenie na użytkowanie (jednakże ten obowiązek inwestor może przenieść na wykonawcę).
  • Zapłata wynagrodzenia wykonawcy.

Inwestor ma natomiast prawo do:

  • Kontroli sposobu spełniania świadczenia;
  • Żądania wykonania zobowiązania zgodnie z umową, obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Do obowiązków wykonawcy natomiast należą:

  • Zabezpieczenie terenu budowy. Wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą powstać na terenie budowy, w związku z czym zaleca się przekazanie przez inwestora terenu budowy na podstawie stosownego protokołu. Wykonawca zobowiązany jest dodatkowo sprawdzić teren, a także poprawność przekazanej mu dokumentacji projektowej i zgłosić wszystkie okoliczności, które mogą przeszkodzić w wykonaniu robót.
  • Wykonanie obiektu zgodnie z umową i projektem oraz normami prawa budowlanego.
  • Oddanie wybudowanego obiektu.

Wykonawca ma prawo do:

  • Otrzymania wynagrodzenia;
  • Oczekiwania od inwestora podjęcia czynności związanych z przygotowaniem robót i przekazaniem terenu budowy;

Zakończenie, rozwiązanie lub odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Warte omówienia pozostają również kwestie związane z zakończeniem wszelkich stosunków prawnych między stronami wynikających z umowy o roboty budowlane.

Rozwiązanie umowy o roboty budowlane

Przede wszystkim warto zacząć od możliwości dobrowolnego rozwiązania stosunku prawnego przez strony umowy. Strony mogą zawrzeć w umowie postanowienie, że będą mogły rozwiązać umowę na mocy obustronnego porozumienia (w takim przypadku muszą ustalić sposób wzajemnych rozliczeń). Ponadto strony mogą też postanowić, że każda z nich będzie miała prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem odpowiednich terminów.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane posiadają zarówno inwestor jak i wykonawca z tą różnicą, że podstawy odstąpienia przez inwestora zostały określone w art. enumeratywnie wymienione w art. 656 § 1 k.c. Z kolei wykonawca co do zasady jest uprawniony do odstąpienia od umowy na podstawie umownego prawa odstąpienia szczegółowo określonego w umowie. Obie strony mają swobodę w kształtowaniu przyczyn odstąpienia od umowy na tej podstawie.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez Inwestora – art. 656 § 1 k.c.

Zgodnie z treścią art. 656  § 1 k.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Zgodnie więc z powyższym inwestor może od umowy odstąpić w następujących sytuacjach:

  • jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym terminie (np. 635 k.c.);
  • jeżeli wykonawca po wezwaniu realizuje nadal roboty w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową (np. 636 § 1 k.c.);
  • a także w każdej chwili, bez podania jakichkolwiek powodów, póki prace nie zostało ukończone, płacąc umówione wynagrodzenie, jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania prac (art. 644 k.c.).

Wyżej wymienione obowiązki i uprawnienia stanowią pewne minimum, które winny być zamieszczone dla prawidłowej realizacji umów o roboty budowlane zarówno po stronie inwestora jak i wykonawcy. Strony kreując swoje obowiązki oraz uprawnienia w związku z zawieraniem umów o roboty budowlane są ograniczone wyłącznie ich legalnością oraz celowością. Ustanowienie odpowiednich, dodatkowych obowiązków lub uprawnień stron powinno być każdorazowo rozpatrywane indywidualnie, mając na uwadze takie czynniki jak charakter kontraktowanych prac, poziom skomplikowania inwestycji, wartość kontraktu czy też indywidualne potrzeby inwestora i możliwości wykonawcy.

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2024.01.26 Autor wpisuBartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Z uwagi na wielokrotnie skomplikowany charakter kontraktów budowlanych, jak również często związaną z tym ich wysoką wartością, każda ze stron winna dołożyć wszelkich starań celem odpowiedniego zabezpieczenia swoich interesów.

Omawiana kwestia była również przedmiotem rozważań ustawodawcy, który zdecydował się zamieścić w treści kodeksu cywilnego przepisy mające na celu odpowiednie zabezpieczenie interesów stron umów o roboty budowlane. Oczywiście poza wskazanymi przez ustawodawcę sposobami zabezpieczenia ww. kontraktów, strony mogą korzystać również z innych form zabezpieczeń, które pozostają zgodne z przepisami prawa oraz celami umowy o roboty budowlane. Warto omówić poszczególne sposoby zabezpieczenia kontraktów budowlanych, które można najczęściej spotkać w obrocie gospodarczym.

Gwarancja zapłaty

W pierwszej kolejności warto przyjrzeć się wprowadzonej przez ustawodawcę do przepisów o umowie o roboty budowlanej gwarancji. Gwarancja została wprowadzona przez ustawodawcę na podstawie art. 6491 – 6495 k.c. Zgodnie z treścią przywołanych przepisów, na żądanie wykonawcy inwestor ma obowiązek udzielić mu gwarancji zapłaty za roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W ten sposób gwarant (najczęściej bank lub zakład ubezpieczeniowy) zobowiązuje się do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej wykonawcy. Gwarancja ta ma na celu chronić wykonawcę oraz dalszych wykonawców przed uchyleniem się inwestora od zapłaty wynagrodzenia czy nieterminową zapłatą (bowiem zwłoka inwestora w zapłacie wynagrodzenia może doprowadzić do upadłości wykonawcy lub podwykonawców).

Prawo wykonawcy lub podwykonawcy do żądania gwarancji zapłaty nie może być wyłączone ani ograniczone. Gdyby inwestor chciał odstąpić od umowy z tego powodu, będzie to bezskuteczne (art. 6492 k.c.). Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, jednak nie krótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

W obrocie wyróżnia się gwarancje bankowe bezwarunkowe i warunkowe oraz gwarancje ubezpieczeniowe. Pierwsza z nich ma charakter nieodwołalny i zostaje ona uruchomiona w przypadku naruszenia warunków umowy przez wykonawcę, bez konieczności udowadniania ich naruszenia. Gwarancja warunkowa natomiast wprowadza warunki, których spełnienie uzależnia wypłatę świadczenia przez bank.

Koszty zabezpieczenia gwarancji zapłaty inwestor i wykonawca ponoszą w równych częściach, zaś odmowa ustanowienia gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez wykonawcę terminie, jest podstawą do odstąpienia przez wykonawcę od umowy z winy inwestora.

Kary umowne

Kolejnym powszechnie znanym sposobem zabezpieczenia kontraktów pozostaje kara umowna. Stosuje się ją najczęściej w umowie na wypadek opóźnień lub zwłoki w spełnieniu świadczeń niepieniężnych. Prawo do jej naliczenia powstaje z chwilą niewykonania świadczeń przez jedną ze stron w uzgodnionym przez nie terminie, przy czym co jest istotne, żadna z nich nie będzie miała obowiązku udowadniać zaistnienia szkody oraz jej rozmiaru.

Prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Również zastrzeżenie prawa do odstąpienia od umowy o roboty budowlane zgodnie z treścią art. 635 k.c. zabezpiecza interesy inwestora. Zgodnie z przywołanym przepisem, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Powyższy zapis może być przez strony odpowiednio modyfikowany w treści umowy co do warunków i terminów odstąpienia.

Polisa OC wykonawcy

Powszechne jest zobowiązanie wykonawcy do zawarcia oraz przedstawienia inwestorowi polisy ubezpieczeniowej, najczęściej odpowiedzialności cywilnej w związku z prowadzoną przez niego działalnością i pracami budowlanymi. Umowa ubezpieczenia ma za zadanie zabezpieczyć płynność finansową po stronie wykonawcy tak, aby w razie jego niewypłacalności inwestor mógł uzyskać pieniądze ze świadczeń ubezpieczeniowych.

Gwarancja jakości

Kolejną formą zabezpieczenia pozostaje udzielenie inwestorowi przez wykonawcę gwarancji na wykonane prace, przez dany okres od dnia ich zakończenia. Często udzielenie gwarancji połączone jest z obowiązkiem dokonywania przez wykonawcę przeglądów gwarancyjnych w terminach ustalonych w umowie. Co istotne, udzielenie gwarancji nie uniemożliwia dochodzenia przez inwestora praw wynikających z rękojmi za wady rzeczy oraz nieruchomości.

Wykonanie zastępcze

Klauzula wykonania zastępczego stanowi kolejne zabezpieczenie kontraktu, które polega na uprawnieniu inwestora do zlecenia innemu podmiotowi wykonania prac nienależycie wykonanych lub niewykonanych przez wykonawcę. Jednakże skorzystanie z tego uprawnienia pozostaje uwarunkowane treścią art. 636 § 1 k.c., który wymaga uprzedniego wezwania wykonawcy do zmiany sposobu realizacji robót i wyznaczenia wykonawcy odpowiedniego terminu do zastosowania się do treści przedmiotowego wezwania. Dopiero po bezskutecznym upływie powyższego terminu inwestor będzie mógł powierzyć wykonanie prac innemu wykonawcy.

Nadzór budowlany

Celem zabezpieczenia prawidłowości wykonania przez wykonawcę prac, inwestor winien kooptować za powołaniem przez siebie inspektora nadzoru budowlanego, który zobowiązany będzie czuwać nad całym procesem budowlanym. Inwestorem nadzoru budowlanego powinien być wyspecjalizowany podmiot, posiadający w tym przedmiocie odpowiednie uprawnienia.

Opóźnienie z wykonaniem prac

Zawierając umowę o roboty budowlane inwestor powinien zabezpieczyć się również możliwością zawieszenia płatności lub odstąpienia od umowy na wypadek, gdyby wykonawca mimo wezwania, opóźniał się z wykonaniem prac do tego stopnia, iż wysoce prawdopodobne jest, że nie ukończy ich w terminie lub mimo wezwania wykonuje prace niezgodnie z projektem lub poleceniem inwestora.

Kaucja gwarancyjna

Często spotykaną formą zabezpieczenia kontraktów budowlanych pozostaje również kaucja gwarancyjna, która polega na wpłaceniu na rzecz inwestora określonej kwoty przez wykonawcę na czas trwania umowy bądź zatrzymaniu przez inwestora uzgodnionej kwoty pieniężnej z każdej faktury jaką wykonawca wystawi. Inwestor może zatrzymać część wynagrodzenia z każdej transzy jaką winien uiścić na rzecz wykonawcy i zwraca tę kwotę po bezusterkowym odbiorze robót, po usunięciu stwierdzonych wad lub po upływie okresu gwarancji. Wyróżnia się także mechanizm umożliwiający zatrzymanie kwoty na określony czas, celem zabezpieczenia usunięcia w terminie wad i usterek. Inną formą kaucji jest udzielenie inwestorowi gwarancji bankowej wykonania prac.

Wstrzymanie prac w związku z brakiem zapłaty

Wykonawca winien natomiast zabezpieczyć się możliwością wstrzymania się z wykonywaniem prac  w momencie, gdy podejmie uzasadnione wątpliwości co do możliwości regulowania przez inwestora swoich zobowiązań wobec wykonawcy, jak również, gdy inwestor nie ureguluje danej transzy płatności w terminie wskazanym w treści umowy.

Wyżej wymienione sposoby zabezpieczenia kontraktów budowlanych stanowią tylko niektóre mechanizmy stosowane przez strony. Wybranie sposobu zabezpieczenia kontraktu budowlanego, jak również ilość klauzul go zabezpieczających zależeć będzie najczęściej jednak od rodzaju prowadzonej inwestycji budowlanej, jej skali, stopnia skomplikowania, a także wartości całego kontraktu. Niekiedy całkowicie niecelowe pozostanie zabezpieczenie umów o najprostsze roboty najbardziej restrykcyjnymi klauzulami, gdyż często stanowiłyby one znaczne utrudnienia w wykonaniu przez strony swoich zobowiązań lub ich alternatywne koszty przewyższałyby wartość całego kontraktu. Wszystko zatem uzależnione być powinno zarówno od indywidualnych potrzeb inwestora, jak również możliwości wykonawcy.

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2024.01.25 Autor wpisuBartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Branża budowlana jest jedną z towarzyszących ludzkości od najwcześniejszych etapów rozwoju cywilizacji. Wraz z upływem czasu, rozwojem technologii oraz poddawaniu jej coraz to szerszym regulacjom prawnym, ulegała ona zmianom, jednakże cały czas sprzyjały jej te same cele co dziś.

Obecnie, aby wykonać wiele rodzajów prac budowlanych, prócz materiałów/nakładów finansowych, wiedzy technicznej oraz umiejętności, konieczna jest również znajomość regulacji prawnych, odnoszących się nie tylko do warunków jakie muszą zostać spełnione, by móc w ogóle je rozpocząć, ale także do wzajemnych relacji między poszczególnymi uczestnikami omawianego procesu. Powyższe wynika z faktu, iż w dzisiejszych czasach mało kto posiada kompetencje do samodzielnego wykonania bardziej skomplikowanych prac budowlanych, poczynając od kwestii inwestycyjnych, przez wiedzę techniczno-projektową po wykonanie prac wraz z ich „zalegalizowaniem”, tj. zgodnością z obowiązującymi regulacjami.

W związku z faktem, iż najczęściej wykonanie prac budowlanych wiązać się będzie z koniecznością współpracy poszczególnych podmiotów, ustawodawca celem zabezpieczenia ich interesów postanowił wprowadzić regulacje dotyczące umów o roboty budowlane.

Definicja umowy o roboty budowlane – art. 647 k.c.

Definicję samej umowy o roboty budowlane ustawodawca określił w art. 647 k.c., zgodnie z którym przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Sama umowa o roboty budowlane jest pochodną umowy o dzieło, wyodrębnioną nie tylko ze względu na specyfikę samego obiektu budowlanego, ale też profesjonalny charakter wykonawcy oraz obszernego i odrębnego uregulowania problematyki budowlanej w przepisach prawa administracyjnego.

Istotnym pozostaje by na tym etapie nie mylić umowy o roboty budowlane z umową o wykonanie projektu budowlanego, zawieraną odrębnie z projektantem, która najczęściej poprzedza zawarcie umowy o roboty budowlane.

Umowa o roboty budowalne, jak i umowa o dzieło, mają charakter dwustronny, wzajemny.

Przedmiotem umowy o roboty budowlane może być nie tylko wykonanie całkowicie nowego obiektu budowlanego, ale także i przebudowanie lub remont już istniejącego. Co ważne umowa ta nie musi dotyczyć tylko dużych inwestycji i sporych nieruchomości, strony mogą zastosować ją również do niedużych nieruchomości lokalowych.

Strony oraz inne podmioty występujące w procesie budowlanym

Umowa o roboty budowlane jest zawierana między dwiema stronami: zamawiającym i wykonawcą (647 § 1 k.c.).

Inwestor / Zamawiający

Zamawiający, powszechnie zwany również inwestorem, jest podmiotem, który najczęściej w praktyce zamawia wykonanie obiektu budowlanego i finansuje inwestycję. Można na tym tle wyróżnić inwestora bezpośredniego oraz zastępczego. Inwestor bezpośredni może zlecić w odrębnej umowie inwestorowi zastępczemu, będącemu wyspecjalizowanym podmiotem, realizację procesu budowlanego, który polega na przygotowaniu, organizacji, zarządzaniu procesem oraz na rozliczeniu inwestycji.

Wykonawca

Wykonawcą będzie zazwyczaj firma budowlana lub indywidualny wykonawca, który ma odpowiednie kwalifikacje, uprawnienia i doświadczenie niezbędne do wykonania prac, które inwestor zleca w ramach realizacji inwestycji.

Wykonawców również możemy podzielić na poszczególne kategorie, takie jak:

  • generalny wykonawca, który samodzielnie i bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót;
  • główny wykonawca, który korzysta z pomocy innych wyspecjalizowanych podmiotów, czyli podwykonawców. Wielokrotnie można spotkać się z praktyką, iż główny wykonawca ogranicza się do samego organizowania procesu budowlanego;

Istotnym jest, że przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają od żadnej ze stron bycia przedsiębiorcą.

Z praktycznego punktu widzenia, każda ze stron w treści umowy powinna być w niej jasno zidentyfikowana, w szczególności poprzez zamieszczenie jej pełnych danych, w tym również kontaktowych, co umożliwi odpowiednią komunikację między nimi, pozostającą nieodłącznym elementem prawidłowości przebiegu procesu budowlanego. W przypadku gdy wykonawca pozostaje przedsiębiorcą niebędącym osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, umowa powinna zawierać również informacje o reprezentacji prawnej podmiotu, numerze identyfikacji podatkowej oraz numerze rejestracyjnym KRS, a także wymaganym od niedawna numerze BDO, jeżeli podmiot zobowiązany jest do jego posiadania.

Podwykonawca

Przepisy regulujące kwestie umowy o roboty budowlane stanowią również o jeszcze jednym podmiocie, wielokrotnie występującym w procesie budowlanym, jakim jest podwykonawca (art. 6471 k.c.). Jak zostało wyżej wyszczególnione, podmiot ten najczęściej występuje po stronie wykonawcy, który korzysta z jego usług celem wykonania przez niego części prac lub świadczenia konkretnych usług związanych z pracami budowlanymi. Pomimo faktu, że z usług podwykonawcy najczęściej korzysta wykonawca, przywołany przepis kodeksu cywilnego reguluje również stosunki podwykonawcy z inwestorem. Regulacja wymaga, aby wykonawca lub podwykonawca zgłosili inwestorowi zamiar korzystania z usług podwykonawcy przed przystąpieniem do wykonywania robót, zaś inwestor ma prawo w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, złożyć podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. W przypadku braku złożenia przez inwestora ww. sprzeciwu, będzie on odpowiadać solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do ich wykonania.

Nic nie stoi również na przeszkodzie temu, by strony uregulowały kwestię podwykonawstwa w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. W takim wypadku zgłoszenie inwestorowi podwykonawcy nie będzie wymagane.

Zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa powyżej wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności, zaś postanowienia umowne sprzeczne z treścią wyżej opisanych pozostają nieważne.

Zatem umowa o roboty budowlane pozostaje cywilnym stosunkiem prawnym między stronami, regulującym kwestie związane z procesem budowlanym. Umowy o roboty budowlane spotykane są coraz częściej w obrocie prawnym, stając się powszechne nawet w związku z wykonaniem mniej skomplikowanych prac budowlanych, jak np. proste prace remontowe, gdzie przez długi czas strony „rozliczały się” wyłącznie na podstawie wystawionej faktury za wykonanie usługi. Zawarcie umowy o roboty budowlane na pewno pozostaje bezpieczniejszą formą współpracy dla każdej ze stron, odpowiednio regulując przy tym ich relacje względem siebie.

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2024.01.23 Autor wpisuBartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

Deweloperzy, pomimo pozostawania najczęściej podmiotem profesjonalnym, mającym doświadczenie w branży którą się zajmują, również nie zawsze będą w stanie prawidłowo wywiązać się ze swoich obowiązków zarówno umownych jak i ustawowych. Powyższe objawia się najczęściej w oddawaniu nabywcom lokalu lub budynku z wadami bądź opóźnieniach w realizacji inwestycji. W wyniku obu wymienionych sytuacji, termin ostatecznego odbioru nowego lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego może być znacznie przesunięty. W związku z powyższym nabywcy lokali coraz częściej poszukują prawnych mechanizmów, które nie tylko mogłyby ich uchronić przed skutkami nieprawidłowego wywiązywania się przez dewelopera ze swoich obowiązków, ale również niejako zrekompensowałyby „straty” przez nich poniesione.

Jednakże dochodzenie roszczeń przez nabywców od dewelopera w związku z niewywiązywaniem się przez niego z obowiązków umownych może nie być takie proste jak się wydaje, bowiem składa się na to wiele czynników, a w szczególności treść zawartej między stronami umowy. Warto, jednakże przy tym wskazać, że umowa powinna być stworzona w celu zabezpieczenia dwóch stron umowy, a nie tylko jednej. Zarówno nabywca jak i deweloper mają swoje zobowiązania wynikające z zawartej między nimi umowy. W przypadku pierwszego z nich, jego zobowiązanie będzie polegało na zapłacie ceny, natomiast w przypadku dewelopera, na przekazaniu mieszkania/domu w określonym w umowie terminie, w określonym stanie i w określonym standardzie wykończenia.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Kwestii dochodzenia roszczeń od dewelopera w związku z niewywiązaniem się przez niego z obowiązków umownych należy upatrywać już na etapie zawierania oraz realizacji postanowień umowy rezerwacyjnej. Zgodnie z nową ustawą deweloperską, strony umowy rezerwacyjnej mogą ustalić, że zobowiązanie wynikające z tej umowy jest związane z obowiązkiem poniesienia przez rezerwującego opłaty rezerwacyjnej, której wysokość nie może przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.

Ustawodawca w przepisach nowej ustawy deweloperskiej zawarł również warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej nabywcy przez dewelopera. I tak deweloper jest zobowiązany niezwłocznie zwrócić rezerwującemu opłatę rezerwacyjną, jeżeli ten:

  1. nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
  2. deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej i zarezerwowany lokal jest wciąż oferowany innym potencjalnym nabywcom;
  3. deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Obowiązek zwrotu opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości

Co jednak istotne, w przypadku niewykonania przez dewelopera zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej, tj. zobowiązania się do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego, opłata rezerwacyjna jest zwracana rezerwującemu w podwójnej wysokości.

Warte odnotowania pozostaje również, że w przypadku, gdy umowa deweloperska została poprzedzona umową rezerwacyjną, a deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna również jest zwracana w podwójnej wysokości.

Kara umowna

Kara umowna jest formą odszkodowania, dzięki której strony nie muszą wykazywać wystąpienia konkretnej szkody. Strony powinny zadbać o to, by w treści umowy deweloperskiej znalazły się odpowiednie zapisy o karach umownych. Z punktu widzenia nabywcy, winien on zadbać o takie zapisy dotyczące kar w umowie, które pozwolą mu obciążyć dewelopera finansową odpowiedzialnością za niedotrzymanie terminów umownych.

Kara umowna ma charakter kompensacyjny, jeżeli deweloper nie wykona swoich zobowiązań lub wykona je w sposób sprzeczny z umową, jak również prewencyjny, mający na celu zmotywować dewelopera do terminowego oraz prawidłowego spełnienia zobowiązań na nim ciążących. Ustawodawca w treści w 35 ust. 1 pkt 14 nowej ustawy deweloperskiej zawarł, iż umowa deweloperska powinna przewidywać m.in. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Nie zawsze jednak w praktyce takie zapisy pojawią się w treści umowy, zaś bardzo często pozostawać będą one nieprecyzyjne, co działa na korzyść dewelopera.

Warto jednak dodać, że analiza decyzji UOKiK prowadzi do wniosku, że kary umowne zawierane w umowach deweloperskich powinny mieć charakter proporcjonalny, nie obciążający nadmiernie konsumenta. To oznacza, że kary umowne powinny równomiernie obciążać obie strony umowy deweloperskiej.

Klauzule ustanawiające karę umowną

Istotne pozostaje precyzyjne wskazanie z jakiego tytułu, w jakich przypadkach oraz w jakiej wysokości deweloper zobowiązany byłby do zapłaty na rzecz nabywcy kary umownej. Zapoznając się z zapisami dotyczącymi kar umownych należy przede wszystkim zwrócić uwagę czy są one czytelne tj. czy nie budzi wątpliwości za co będą one przysługiwać nabywcy od dewelopera.

Pomimo, że sama wysokość kar umownych winna być proporcjonalna co do stopnia naruszenia umowy, tak należy zwrócić uwagę czy kary te nie są zbyt niskie, gdyż wielokrotnie poniesione koszty naruszeń umowy pozostaną w ogólnym rozrachunku znacznie wyższe niżeli wysokość kary umownej. W takiej sytuacji należy sprawdzić, czy umowa pozwala na dochodzenia odszkodowania przewyższającego kary umowne. Przepisy określają, że żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony inaczej postanowiły.

Najczęściej spotykane kary umowne

W praktyce bardzo często można zauważyć stosowanie kar umownych w umowie deweloperskiej w związku z opóźnieniami po stronie dewelopera w terminowym wyodrębnieniu i przeniesieniu przedmiotu umowy na rzecz nabywcy.

Kolejną dość powszechną praktyką jest zastrzeżenie możliwości naliczenia kar umownych w przypadku przekazania przedmiotu umowy w stanie uniemożliwiającym jego odbiór techniczny, tj., kiedy ma on wady, jak również w sytuacji, w której deweloper nie wykończy nieruchomości w terminie.

Pojawiają się również możliwości zastrzeżenia kar umownych na wypadek wykonania przedmiotu umowy niezgodnie z treścią umowy lub projektu np. poprzez użycie innych materiałów wykończeniowych niż były ustalone.

Odpowiedzialność dewelopera na zasadach ogólnych

Brak dokonania w umowie deweloperskiej zapisów o karach umownych nie uniemożliwia dochodzenia od dewelopera roszczeń związanych z niewywiązywaniem się przez niego z obowiązków umownych. W takiej sytuacji można korzystać z warunków odpowiedzialności kontraktowej. Wynika ona z treści art. 471 k.c., zgodnie z którym dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi.

Przywołany przepis określa, iż w przypadku niewykonania umowy przez dewelopera lub też nieprawidłowego wykonania, np. z naruszeniem terminu, ma on obowiązek zapłacić za szkodę, jaką nabywca w związku z tym poniósł. Poza naruszeniem umowy musi powstać też szkoda, która będzie połączona z tym naruszeniem odpowiednim związkiem przyczynowym. W końcu naruszenie umowy musi być przez dewelopera zawinione. Wszystkie te przesłanki muszą zaistnieć łącznie, żeby można było domagać się odszkodowania od dewelopera za naruszenie umowy.

Co ważne, odpowiedzialność za wykazanie tych przesłanek (poza brakiem zawinienia) obciąża nabywcę lokalu. Powyższe oznacza, że to nabywca mieszkania będzie musiał przedstawić dowody, które potwierdzą, że doszło po jego stronie do szkody w wyniku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Obowiązek ten może nastręczać czasem trudności. Możliwości dowodowe w sporze przeciwko deweloperowi to podstawowa sprawa, jaką należy ocenić przed złożeniem pozwu w sprawie o odszkodowanie.

Jednakże ciężar dowodu związany z zawinionym przez dewelopera niewywiązaniem się z zobowiązań umownych spoczywa na nabywcy lokalu. Oznacza to, że w praktyce nabywca musiałby przed sądem udowodnić, że przez fakt, iż deweloper nie wywiązał się z umowy, poniesiona została przez nabywcę szkoda. Przepisy kodeksu cywilnego regulują pojęcie szkody wskazując, iż są to straty, które poszkodowany poniósł oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Zobowiązany do odszkodowania ponosi natomiast odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła.

Jako szkodę w związku z niewykonaniem lub nienależytym przez dewelopera ciążących na nim obowiązków wynikających z realizacji umowy deweloperskiej, najczęściej można uznać:

  • Koszty najmu mieszkania za czas, kiedy nabywca mógłby już zamieszkiwać w nowym mieszkaniu, ale nie może z uwagi na opóźnienie dewelopera. Sądy wielokrotnie wskazywały, że czynsz najmu płacony przez nabywcę w takim okresie jest stratą nabywcy. Szkodą nie są jednak opłaty za media i zaliczki na rzecz wspólnoty mieszkaniowej związane z utrzymaniem lokalu, gdyż byłyby ponoszone niezależnie od miejsca zamieszkania;
  • Utracony zysk z najmu w przypadku, gdy nieruchomość nabywana od dewelopera przeznaczona była na cele inwestycyjne. W tym wypadku za szkodę po stronie nabywcy należy uznać czynsz, jaki nabywca mógłby uzyskać, gdyby inwestycja została ukończona w terminie umownym;
  • Zwiększone koszty umowy kredytowej w banku, np. aneksów do umowy kredytowej przedłużających terminy spełnienia warunków kredytowych;
  • Inne uzasadnione straty;

Rękojmia za wady rzeczy

Rękojmia za wady rzeczy również pozostaje uprawnieniem nabywcy niejako związanym z odszkodowaniem dochodzonym od dewelopera. O rękojmi za wady nieruchomości odbieranej od dewelopera pisaliśmy w poniższym artykule, z którym zalecamy się zapoznać z artykułem dotyczącym – rękojmi za wady przy zakupie lokalu od dewelopera

Wbrew pozornej przewadze dewelopera w stosunkach z nabywcami nieruchomości, ich sytuacja nie wydaje się być na tyle gorsza, nawet w przypadku braku zawarcia w treści umowy deweloperskiej korzystnych dla nich zapisów dotyczących kar umownych. Problemem natomiast może się okazać nie samo dochodzenie roszczeń przez nabywców względem dewelopera, a inne czynniki np. ekonomiczne związane z koniecznością najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji, gdy nie deweloper nie wywiązał się terminowo ze swoich zobowiązań umownych, co dość często nakłada się z koniecznością spłaty rat kredytu hipotecznego już na tym etapie. Należy pamiętać, iż wielokrotnie sprawy w sądach ciągną się latami, co również działa na niekorzyść nabywców. Zawierając umowę deweloperską nabywcy winni zwrócić uwagę na poruszone w niniejszym artykule kwestie, zaś w przypadku braku obycia w tym przedmiocie, skorzystać z pomocy profesjonalisty, gdyż na pewno lepszym pozostaje zabezpieczenie swoich interesów odpowiednio wcześniej, niżeli zmagać się z poważniejszymi problemami na późniejszych etapach.

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2024.01.14 Autor wpisuBartkiewicz

Przenoszenie decyzji administracyjnych na inne podmioty

Artykuł ma na celu analizę przepisów prawa administracyjnego, szczególnie Kodeksu postępowania administracyjnego i udzielenie odpowiedzi czy przekazywanie decyzji administracyjnych innym podmiotom, takim jak koncesje czy zezwolenia, jest dopuszczalne. Jest to kwestia istotna, zwłaszcza w kontekście rosnącej liczby przedsiębiorstw, które przekształcają swoją działalność, np. zmieniając formę prawną z cywilnej spółki lub jednoosobowej działalności gospodarczej na spółkę prawa handlowego. Co dzieje się jednak z wcześniej wydanymi decyzjami dotyczącymi pierwotnego podmiotu?

Sukcesja uniwersalna w myśl Kodeksu spółek handlowych

W myśl art. 494 ksh spółka przejmująca albo spółka nowo zawiązana wstępuje z dniem połączenia we wszystkie prawa i obowiązki spółki przejmowanej bądź spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki.

Na spółkę przejmującą albo spółkę nowo zawiązaną przechodzą z dniem połączenia w szczególności zezwolenia, koncesje oraz ulgi, które zostały przyznane spółce przejmowanej albo którejkolwiek ze spółek łączących się przez zawiązanie nowej spółki, chyba że ustawa lub decyzja o udzieleniu zezwolenia, koncesji lub ulgi stanowi inaczej.

Z powyższego przepisu wynika, że zasadniczo koncesje, zezwolenia, prawa i obowiązki, które miała spółka przejmowana lub ta, która podlegała połączeniu, przechodzą na nowo utworzony lub połączony podmiot.

To właśnie stanowi sukcesję uniwersalną – całość praw i obowiązków przechodzi na nowy podmiot.

W myśl art. 155 kpa decyzja ostateczna, na mocy której strona nabyła prawo, może być w każdym czasie za zgodą strony uchylona lub zmieniona przez organ administracji publicznej, który ją wydał. Organ może więc zmienić lub uchylić decyzję, ale pod warunkiem, że:

przepisy szczególne nie sprzeciwiają się uchyleniu lub zmiany takiej decyzji,
przemawia za tym interes społeczny,
przemawia za tym słuszny interes strony,
brak podstaw prawnych do uchylenia lub zmiany decyzji w trybie wznowienia postępowania lub stwierdzenia nieważności.

Choć na pierwszy rzut oka mogłoby się wydawać, że dotyczy to również zmiany strony decyzji administracyjnej, sądy administracyjne rozwiewają wątpliwości w tym zakresie.

Naczelny Sądu Administracyjnego w wyroku z dnia 20 lipca 2017 roku (II GSK 1414/15) jednoznacznie stwierdził, że z treści art. 155 kpa nie wynika, zakres tego przepisu jest ograniczony wyłącznie do rozstrzygnięcia będącego jednym z elementów decyzji. Przepis ten jednoznacznie stwierdza, że zmianie lub uchyleniu podlega decyzja administracyjna, którą należy rozumieć materialnoprawnie. To oznacza, że w granicach wyznaczonych przez prawo zmianie może ulec każdy z elementów decyzji administracyjnej. Gdy rozważa się możliwości stosowania trybu przewidzianego w art. 155 kpa, niezbędne jest ustalenie, czy w konkretnym przypadku występuje tożsamość sprawy administracyjnej w znaczeniu materialnym, a za wyznaczniki tożsamości sprawy uznaje się jej tożsamość przedmiotową i podmiotową.
Tożsamość elementów podmiotowych to tożsamość podmiotu będącego adresatem praw lub obowiązków, a tożsamość przedmiotowa to tożsamość treści tych praw i obowiązków oraz ich podstawy faktycznej i prawnej.

Zgodnie z ugruntowanym w doktrynie prawa administracyjnego poglądem za niedopuszczalną uznaje się sukcesję praw i obowiązków wynikających z aktu administracyjnego. Powyższe stanowisko wynika z przyjętego powszechnie poglądu, że uprawnienia i obowiązki, będące treścią stosunku administracyjnoprawnego, łączącego organ administracji publicznej z podmiotem zewnętrznym względem administracji, są co do zasady osobiste i jako takie nie przechodzą na następców prawnych wskazanego wyżej podmiotu zewnętrznego. Publiczne prawa i obowiązki pozostają trwale związane z tą osobą, dla której zostały ustanowione. Zmiana osoby pociąga za sobą zmianę stosunku.

Mając powyższe na uwadze przenoszenie decyzji administracyjnych na inne podmioty, w tym na przekształcone czy połączone podmioty gospodarcze jest co do zasady niemożliwe także na podstawie art. 155 Kodeksu postępowania administracyjnego .

Przenoszenie decyzji administracyjnych na inne podmioty – wyjątki od reguły

Analiza przepisów prawa materialnego prowadzi jednakże do wniosku, że od powyższej zasady możliwe są wyjątki – do których doktryna zalicza w szczególności tzw. rzeczowe akty administracyjne, bądź szerzej – rzeczowe stosunki administracyjnoprawne, przechodzące, z racji swego powiązania z rzeczą, na każdorazowego właściciela danej rzeczy.
Wyjątki te przekładają się na możliwość przenoszenia decyzji administracyjnych, dziedziczenia uprawnień lub obowiązków administracyjnoprawnych

Jeżeli istnieją przepisy, które jednoznacznie określają, że decyzja, koncesja czy zezwolenie mogą być przeniesione na inny podmiot, to jest to dopuszczalne. Można w tym zakresie wyróżnić np.:

  • przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy,
  • przeniesienia koncesji na inny podmiot koncesji, o których mowa w ustawie z dnia 9 czerwca 2011 roku Prawo geologiczne i górnicze,
  • przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę,
  • możliwość handlu uprawnieniami do emisji CO2,
  • przeniesienie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na realizację przedsięwzięcia.

Przenoszenie decyzji administracyjnych – podsumowanie

Zasadniczo przenoszenie decyzji administracyjnych na inne podmioty jest niedopuszczalne. Dlatego przedsiębiorca, decydując się na przekształcenie lub zmianę formy działalności, powinien sprawdzić, czy wydane zostały jakiekolwiek decyzje administracyjne, które nie mogą być przeniesione, a są niezbędne do świadczenia usług czy sprzedaży towarów, ogólnie do prowadzenia działalności gospodarczej.

Często konieczne jest złożenie wniosku o wydanie nowej decyzji, jeśli przeniesienie nie jest możliwe, co wiąże się z dodatkowym nakładem pracy, formalnościami i, przede wszystkim czasem.

Choć istnieją decyzje, które mogą być przeniesione, zawsze warto to zweryfikować, ponieważ zasada jest taka, że są one z reguły nieprzenoszalne

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2024.01.09 Autor wpisuBartkiewicz

Quoad usum – Część wspólna nieruchomości nie tylko dla dewelopera.

Powszechną praktyką wśród deweloperów jest zapewnianie sobie wyłącznego prawa korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej na czas po wybudowaniu obiektu i oddaniu go do używania przez nabywców lokali. Zazwyczaj jest to fragment elewacji budynku, na którym znajduje się reklama dewelopera lub szyldy i urządzenia najemców lokali użytkowych należących do dewelopera.  Zdarza się również, że są to miejsca postojowe przed budynkiem, które miały funkcjonować jako parking dla gości.

W takich sytuacjach deweloperzy zapewniają sobie prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnych nieruchomości poprzez zawarcie umowy quoad usum (tzw. umowy o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania) ze wszystkimi właścicielami lokali, czyli członkami nowopowstałej wspólnoty mieszkaniowej, poprzez włączenie jej treści do umów deweloperskich lub umów przenoszących własność lokali.

Taki podział zazwyczaj wiąże się z brakiem obowiązku ponoszenia opłat przez dewelopera z tytułu używania określonej części nieruchomości wspólnej oraz z wyłącznym prawem do pobierania pożytków.

Na jak długo?

Deweloperzy często zdają się zapominać, że taki podział nieruchomości wspólnej nie jest definitywny, a członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej mogą go zmienić. Zmiana dokonanego podziału nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania następuje w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. Należy jednak dopilnować, aby zmiana została dokonana należytej formie, tzn. jeżeli podział nastąpił w umowie deweloperskiej lub umowie przeniesienia własności lokalu zawartych w formie aktu notarialnego, uchwała również powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza.

Są jednak wyjątki.

Należy pamiętać, że zmiana umowy o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania musi być obiektywnie uzasadniona i powinna uwzględniać interesy wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Zmiana takiego podziału jest uzasadniona na przykład w sytuacji, w której deweloper użytkuje liczne miejsca postojowe, których brakuje dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Każdy przypadek należy oceniać indywidualnie. 

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2024.01.05 Autor wpisuBartkiewicz

Umowa o Zachowaniu Poufności (NDA): Definicja i Elementy

Czym jest Umowa NDA?

Umowa  o Zachowaniu Poufności, znana również jako umowa NDA (ang. Non-Disclosure Agreement), jest instrumentem prawnym regulującym warunki dotyczące zachowania poufności informacji przekazywanych między współpracującymi ze sobą stronami. Jest to powszechne narzędzie w świecie biznesu, które pomaga zabezpieczyć poufne dane i chronić interesy stron biorących udział we wspólnym przedsięwzięciu. NDA ma zastosowanie w różnych sytuacjach, takich jak negocjacje biznesowe, współpraca przy projektach, udostępnianie technologii czy udział w procesach inwestycyjnych (due dilligence).

Czym jest umowa o zachowaniu poufności?

Umowa o Zachowaniu Poufności to dokument, który ma na celu ochronę informacji wrażliwych między stronami. To porozumienie, w którym sygnatariusze zobowiązują się do zachowania poufności w kwestii określonych informacji, takich jak tajemnice handlowe czy przemysłowe. Złamanie postanowień NDA może prowadzić do poważnych konsekwencji prawnych.

Kiedy podpisujemy umowę o zachowaniu poufności?

Umowa o Zachowaniu Poufności jest stosowana w różnych sytuacjach, od negocjacji biznesowych po zawieranie kontraktów. Firmy decydują się na NDA, aby zabezpieczyć swoje interesy i chronić kluczowe informacje. Umowa może być podpisana przed rozpoczęciem negocjacji, w trakcie prowadzenia biznesu lub w przypadku zawierania konkretnego kontraktu.

Co zawiera umowa NDA?

Elementy Umowy NDA:

1. Definicja stron:

Umowa NDA powinna jasno określać strony umowy, tj. osoby lub podmioty, które biorą udział w umowie.

2. Definicja Informacji Objętych Umową:

Dokładne określenie, jakie informacje są uważane za poufne i objęte umową, jest kluczowe. Im precyzyjniejsze sformułowanie, tym mniejsze ryzyko nieporozumień.

3. Okres Obowiązywania:

Umowa NDA powinna określać czas obowiązywania zobowiązań do zachowania poufności. Czas ten może być ograniczony (np. 2 lata) lub trwać do momentu ujawnienia informacji publicznie.

4. Wyjątki:

W niektórych przypadkach umowa może zawierać warunki, które umożliwiają ujawnienie informacji stronom trzecim, na przykład w przypadku uzyskania zgody na to przez stronę, której informacje dotyczą.

5. Obowiązki Stron:

Precyzyjne określenie obowiązków stron związanych z ochroną informacji. To obejmuje środki ostrożności, jakie strony muszą podjąć, aby zapobiec nieuprawnionemu ujawnieniu informacji.

6. Czas Trwania Umowy o Poufności

Czas trwania umowy może być elastyczny i dostosowany do potrzeb stron. Może obejmować okres konkretnego kontraktu lub mieć charakter bezterminowy, zależnie od uzgodnień między stronami.

7. Sankcje za Naruszenie:

Umowa powinna zawierać postanowienia dotyczące konsekwencji naruszenia jej postanowień, takie jak kary finansowe czy inne środki naprawcze. Prawo w zasadzie nie przewiduje ograniczeń w kontekście określania wysokości kary, czy nawet jej formy. Można to ustalić w sposób dowolny

Umowa NDA stanowi istotne narzędzie w środowisku biznesowym, umożliwiając skuteczną ochronę informacji. Jej treść powinna być starannie przemyślana i dostosowana do konkretnego kontekstu, w którym jest stosowana. Warto również skonsultować się z prawnikiem, aby upewnić się, że umowa spełnia wszystkie wymogi prawne i chroni interesy obu stron.

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2023.11.20 Autor wpisuBartkiewicz

Rękojmia za wady przy zakupie lokalu od Dewelopera

Kupno nowego mieszkania to zwykle jedno z najważniejszych wydarzeń w naszym życiu. Często wiąże się to z dużymi inwestycjami finansowymi oraz wielkimi oczekiwaniami. Wybór zakupu lokalu od dewelopera może wydawać się bezpieczny, ale jak to w życiu bywa, rzeczy nie zawsze idą zgodnie z planem. Co zrobić, gdy po odbiorze nowego lokalu zauważysz wady? W takim przypadku kluczową rolę odgrywa instytucja rękojmi za wady.

Czym jest rękojmia za wady w umowie deweloperskiej?

Rękojmia to instytucja prawna, która chroni konsumenta, w tym przypadku nabywcę nieruchomości. W skrócie, rękojmia stanowi gwarancję, że zakupiony towar lub usługa będą zgodne z umową i nie będą miały wad. W kontekście nieruchomości, rękojmia za wady ma istotne znaczenie, ponieważ nowo wybudowane lokale mogą czasem posiadać ukryte lub widoczne błędy i wady.

Jaki jest zakres rękojmi za wady w przypadku nieruchomości?

Zakres rękojmi za wady zazwyczaj obejmuje m.in.:

  1. Wady fizyczne: Chodzi tu o widoczne wady, które mogą obejmować błędy związane z wykończeniem, instalacjami, niedopuszczalne odstępstwa od projektu, czy też uszkodzenia strukturalne, np.: pęknięcia w ścianach, wycieki..
  2. Brak zgodności z umową: Rękojmia obejmuje również sytuacje, w których nieruchomość nie jest zgodna z opisem w umowie deweloperskiej. To może dotyczyć standardu wykończenia, powierzchni lokalu, czy też innych aspektów, które były zapisane w umowie.
  3. Ukryte wady: Nawet jeśli wady nie były widoczne podczas odbioru nieruchomości, to w miarę ich pojawienia się, nadal masz prawo skorzystać z rękojmi.

Jakie masz prawa w przypadku wad?

Kiedy zauważysz wady w nowo zakupionym lokalu od dewelopera masz kilka opcji:

  1. Naprawa: Możesz zażądać naprawy wad przez dewelopera. W tym przypadku ma on obowiązek dokonania naprawy i usunięcia wad w określonym czasie.
  2. Obniżenie ceny: Jeśli wada jest poważna i deweloper nie jest w stanie jej naprawić w rozsądnym terminie, możesz żądać obniżenia ceny nieruchomości.
  3. Odstąpienie od umowy: W przypadku bardzo poważnych wad, które uniemożliwiają korzystanie z nieruchomości, masz prawo odstąpić od umowy. Wówczas deweloper zobowiązany jest do zwrotu ci wszystkich zapłaconych kwot.

Uważaj na terminy i procedury

Warto pamiętać, że terminy i procedury związane z rękojmią, mimo iż wynikają wprost z przepisów prawa, powinny być precyzyjnie opisane w umowie deweloperskiej. Dlatego bardzo ważne jest, aby dokładnie zapoznać się z treścią umowy i działać zgodnie z jej postanowieniami.

Pomoc prawnika

W przypadku sporów z deweloperem zawsze warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Profesjonalna pomoc może znacznie ułatwić rozwiązanie problemu i zabezpieczyć Twoje prawa jako nabywcy. Podsumowując, rękojmia za wady to ważne narzędzie chroniące nabywców nieruchomości. Jeśli zauważysz wady w nowo zakupionym lokalu od dewelopera, nie wahaj się działać zgodnie z umową i skorzystać z przysługujących Ci praw. Pamiętaj, że w razie wątpliwości zawsze możesz skonsultować się z prawnikiem, który pomoże Ci w procesie dochodzenia swoich roszczeń.

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2023.11.20 Autor wpisuBartkiewicz

Rękojmia i gwarancja na prace remontowe: Twoje bezpieczeństwo podczas remontu

Remonty i prace budowlane to często wyzwanie, z którym spotykamy się w życiu. Niezależnie od tego, czy remontujesz swoje własne mieszkanie czy zlecasz prace w lokalu usługowym, zawsze chcesz mieć pewność, że efekt końcowy będzie zgodny z oczekiwaniami. W takich sytuacjach rękojmia i gwarancja na prace remontowe to pojęcia, które warto znać. Dlaczego? O tym opowiemy w dzisiejszym artykule.

Czym jest rękojmia?

Rękojmia to prawo, które chroni kupujących i klientów usług budowlanych i prac remontowych w przypadku, gdy rezultat tych prac jest wadliwy lub niezgodny z umową. To oznacza, że jeśli zleciłeś remont i odkrywasz wady po zakończeniu prac, masz prawo do dochodzenia swoich uprawnień na mocy rękojmi. Rękojmia ma zastosowanie zarówno w przypadku prac budowlanych, jak i zakupu materiałów budowlanych.

Kiedy korzystasz z rękojmi na prace remontowe?

W przypadku prac remontowych ważne jest, aby niezwłocznie zgłosić wykonawcy wszelkie wady i niezgodności z umową. Zgłoszenie wad wykonawcy może odbyć się na piśmie lub ustnie, ale zawsze zalecamy dokumentowanie swojego zgłoszenia w celu zachowania dowodów.

Jakie prawa przysługują na mocy rękojmi?

Jeśli zgłoszenie wad zostanie uznane za zasadne, wykonawca ma obowiązek usunięcia usterek. To może obejmować naprawę wad, wymianę uszkodzonych elementów, obniżenie ceny lub inne działania mające na celu przywrócenie zgodności z umową. W przypadku prac budowlanych, na mocy rękojmi masz prawo do bezpłatnej naprawy lub wymiany wadliwych elementów. W skrajnych przypadkach, można dochodzić zwrotu części lub całości wynagrodzenia za prace.

Gwarancja na prace remontowe

Obok rękojmi, warto zwrócić uwagę na gwarancję na prace remontowe. Gwarancja to zobowiązanie wykonawcy do naprawy wad lub usterek, które pojawią się po zakończeniu prac w określonym okresie czasu. Ten okres jest uzależniony od rodzaju prac i jest zazwyczaj precyzyjnie określony w umowie. W praktyce oznacza to, że jeśli wady pojawią się w ciągu okresu gwarancyjnego, wykonawca ma obowiązek je usunąć bez dodatkowych kosztów dla ciebie.

Zwracaj uwagę na umowę i dokumentację

Aby skorzystać z rękojmi i gwarancji na prace remontowe, warto zadbać o dokładną umowę i dokumentację. Umowa powinna precyzyjnie określać prace do wykonania, terminy, warunki płatności, a także postanowienia dotyczące rękojmi i gwarancji. Dokumentuj każdy etap prac, a zwłaszcza zgłaszane wady i wykonane naprawy. To pomoże w ewentualnych sporach i ułatwi dochodzenie swoich praw.

Podsumowanie

Rękojmia i gwarancja na prace remontowe to narzędzia, które pozwalają klientom na ochronę swoich interesów i pewność, że prace zostaną wykonane zgodnie z umową. Jeśli planujesz remont lub zlecenie prac budowlanych, zwróć uwagę na te aspekty i zadbaj o szczegółową umowę. W razie wątpliwości lub sytuacji, które wymagają interwencji prawnej, zawsze warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie budowlanym. Dzięki temu będziesz mógł cieszyć się efektem swojego remontu bez niepotrzebnego stresu.

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

PowrótPowrót
Blog
Data publikacji - Bartkiewicz2023.11.20 Autor wpisuBartkiewicz

Umowa Deweloperska – kluczowe informacje

W momencie, gdy rozważasz zakup nieruchomości od dewelopera, jednym z głównych dokumentów, którymi będziesz musiał się zająć, jest umowa deweloperska. Jest to kluczowy krok w procesie zakupu nieruchomości, dlatego warto zrozumieć, czym dokładnie jest umowa deweloperska i co powinna zawierać. W tym artykule postaramy się rozwikłać tajemnice tego dokumentu i wyjaśnić, na co zwrócić uwagę przed jej podpisaniem.

Czym Jest Umowa Deweloperska?

Umowa deweloperska, kiedyś nazywana także umową przedwstępną, jest to dokument regulujący warunki zakupu nieruchomości od dewelopera. To formalny kontrakt między nabywcą a deweloperem, w którym określane są kluczowe prawa i obowiązki obu stron w związku z zakupem mieszkania lub domu. Umowa deweloperska określa terminy oraz szczegóły dotyczące budowy i przekazania nieruchomości.

Co Powinna Zawierać Umowa Deweloperska?

Umowa deweloperska powinna być jasna i precyzyjna. Oto kilka kluczowych elementów, które zazwyczaj znajdziesz w takim dokumencie:

Opis Nieruchomości: Umowa powinna zawierać dokładny opis nieruchomości, w tym metraż, numer lokalu, oraz położenie na terenie budynku lub osiedla.

Cena i Warunki Płatności: Umowa musi określać cenę nieruchomości oraz warunki płatności, w tym harmonogram wpłat.

Harmonogram budowy: Deweloper zobowiązuje się do dostarczenia nieruchomości w określonym terminie. Umowa powinna zawierać jasno określone daty, takie jak termin rozpoczęcia budowy i przekazania nieruchomości.

Standard Wykończenia: Umowa deweloperska określa stan deweloperski mieszkania lub domu, ale zwykle jest zawierana na etapie, w którym nieruchomość nie jest jeszcze w pełni ukończona. Standard wykończenia jest zazwyczaj opisany w załącznikach do umowy deweloperskiej i zawiera różne elementy, na które szczególnie warto zwrócić uwagę i doprecyzować. Precyzyjne określenie elementów standardu wykończenia, pozwala uniknąć dodatkowych kosztów i nieporozumień związanych z zakupem mieszkania w stanie deweloperskim i jego odbioru.

Kary Umowne i Odsetki: Umowa deweloperska może zawierać klauzule dotyczące kar umownych i odsetek w przypadku opóźnień w budowie lub dostawie nieruchomości. Niekorzystna dla nabywcy jest umowa deweloperska, wedle której Deweloper nie jest zobowiązany do płacenia odsetek ani kar nabywcy za opóźnienia w budowie lub dostarczeniu nieruchomości.

Odstąpienie od Umowy: Dokument ten powinien precyzyjnie regulować warunki odstąpienia od umowy zarówno przez nabywcę jak i dewelopera. Warto dowiedzieć się, jakie warunki muszą być spełnione, abyś mógł odstąpić od umowy w przypadku, gdy deweloper nie wywiązuje się z jej warunków.

Gwarancje: Umowa deweloperska może określać gwarancje na jakość nieruchomości oraz gwarancje na elementy wyposażenia.

Inne Klauzule: To zależy od konkretnego dewelopera, ale umowa może zawierać także inne klauzule i warunki.

Dlaczego Umowa Deweloperska Jest Ważna?

Umowa deweloperska to prawnie wiążący dokument, który chroni zarówno nabywcę jak i dewelopera. Dlatego tak ważne jest aby dokładnie zapoznać się z jej treścią i w razie potrzeby skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w nieruchomościach. To gwarantuje, że proces zakupu nieruchomości przebiegnie zgodnie z twoimi oczekiwaniami i nie niesie ze sobą ryzyka niespodzianek.

Warto także pamiętać, że umowa deweloperska jest negocjowalna.

Na co zwrócić uwagę?

Podpisanie umowy deweloperskiej to znaczący krok w procesie zakupu nieruchomości. Dlatego zanim to zrobisz, upewnij się, że:

  1. Dokładnie przeczytałeś całą umowę i zrozumiałeś jej treść. W razie wątpliwości skonsultuj się z prawnikiem.
  2. Sprawdziłeś standard wykończenia i dowiedziałeś się, jakie elementy są wliczone w cenę, a jakie są płatne dodatkowo.
  3. Zrozumiałeś harmonogram płatności i jesteś pewien, że możesz go zrealizować.
  4. Poznałeś warunki odstąpienia od umowy i sankcje za ewentualne opóźnienia dewelopera.
  5. Wyklarowałeś wszelkie wątpliwości i upewniłeś się, że umowa chroni Twoje interesy.

Umowa deweloperska to kluczowy dokument, który stanowi podstawę każdej transakcji z deweloperem. Dlatego warto poświęcić czas na jej dokładną analizę i w razie potrzeby skonsultować się z ekspertem prawnym, który pomoże zabezpieczyć Twoje interesy.

Podobne artykuły

Data publikacji - Bartkiewicz27.01.2024 Bartkiewicz

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Data publikacji - Bartkiewicz26.01.2024 Bartkiewicz

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Data publikacji - Bartkiewicz25.01.2024 Bartkiewicz

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Data publikacji - Bartkiewicz23.01.2024 Bartkiewicz

Odszkodowanie od dewelopera

Ta strona używa ciasteczek aby świadczyć usługę na najwyższym poziomie. Dalsze korzystanie ze strony oznacza, że zgadzasz się na ich użycie.