Powrót
2025.11.05
Bartkiewicz
Nadchodzące zmiany w ustawie o własności lokali – co czeka wspólnoty w 2026 roku?
Co się dzieje?
Rząd rozpoczął prace nad nowelizacją ustawy o własności lokali oraz Prawa budowlanego. Projekt został wpisany do Wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów, a jego przyjęcie planowane jest na II kwartał 2026 r. Choć jesteśmy na etapie rządowym i treść może jeszcze ulec zmianie, już dziś warto przyjrzeć się kluczowym założeniom reformy.
Najważniejsze planowane zmiany:
1. Balkony – doprecyzowanie, co wspólne, a co prywatne
Elementy konstrukcyjne i balustrady mają zostać jednoznacznie uznane za części nieruchomości wspólnej, natomiast przestrzeń użytkowa – za część lokalu.
2. Wspólnota z jasnym statusem prawnym
Projekt wprowadza definicję wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej bez osobowości prawnej, ale ze zdolnością do czynności prawnych i majątkiem przeznaczonym na zarządzanie nieruchomością wspólną.
3. Roszczenia wobec dewelopera
Wspólnota zyska prawo samodzielnego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady części wspólnych – bez konieczności zbierania cesji od właścicieli lokali.
4. Wyższe zaliczki dla lokali generujących dodatkowe koszty
Jeżeli sposób użytkowania lokalu (np. najem krótkoterminowy) powoduje zwiększone wydatki wspólnoty, będzie można – po ich wykazaniu i uchwale – ustalić wyższą zaliczkę dla takiego lokalu.
5. Dostęp do lokalu i sankcje
Wzmocnione zostaną narzędzia egzekwowania obowiązku udostępnienia lokalu do kontroli instalacji. Projekt przewiduje możliwość grzywny, a w sytuacjach zagrożenia – wejście w asyście służb.
6. Urządzenia pomiarowe jako część wspólna
Ciepłomierze, wodomierze i podzielniki mają być uznane za elementy nieruchomości wspólnej – wspólnota będzie odpowiadać za ich montaż, wymianę i legalizację.
7. Fundusz remontowy i cyfryzacja
Projekt doprecyzowuje zasady tworzenia i funkcjonowania funduszy (w tym remontowego) jako majątku wspólnoty. Planowana jest także cyfryzacja obiegu dokumentów oraz doprecyzowanie terminów sprawozdań.
8. Uchwały – sprawniejsze głosowanie
W trybie indywidualnego zbierania głosów wystarczy zwykła większość głosów oddana liczona udziałami uczestniczących właścicieli. Bezwzględna większość pozostanie wymagana tylko dla uchwał podejmowanych wyłącznie na zebraniu.
Co to oznacza w praktyce?
Nowelizacja ma ułatwić zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, wzmocnić pozycję wspólnot wobec deweloperów, a także usprawnić procesy decyzyjne.Dla mieszkańców oznacza to bardziej przejrzyste zasady dotyczące balkonów, urządzeń pomiarowych czy funduszy remontowych – oraz większe bezpieczeństwo budynków dzięki skuteczniejszym kontrolom instalacji.
Jak się przygotować?
Zalecamy, aby zarządy wspólnot i zarządcy nieruchomości:
– śledzili przebieg prac legislacyjnych,
– przeanalizowali regulaminy wspólnot pod kątem zgodności z planowanymi zmianami,
-rozważyli aktualizację umów i uchwał dotyczących funduszu remontowego oraz rozliczeń kosztów.
