Zawyżony metraż mieszkania przez ścianki działowe? Sprawdź i odzyskaj pieniądze od dewelopera.

Ostateczna cena nabycia mieszkania zazwyczaj kształtowana jest w oparciu o stawkę za metr kwadratowy jego powierzchni użytkowej obliczanej zgodnie z normą PN-ISO 9836 (m2 x cena w zł z metra).

Deweloperzy natomiast wbrew interpretacji ww. normy, wliczali powierzchnię znajdującą się pod ścianami działowymi do całkowitej powierzchni użytkowej lokalu argumentując ten fakt możliwością ich „swobodnego” demontażu bądź usunięcia.

Zgodnie z normą PN-ISO 9836 ściankami nadającymi się do demontażu są przepierzenia takie jak ścianki harmonijkowe, modułowe czy przesuwne, zaprojektowane już z myślą o demontażu. Tego samego nie można jednak powiedzieć o ścianach murowanych.

Usunięcie murowanej ściany działowej nie realizuje definicji ściany działowej nadającej się do demontażu. W praktyce demontaż takiej ściany polega na jej wyburzeniu, zatem w rzeczywistości stanowią one ściany stałe, nienadające się do demontażu

Choć pojęcie demontażu nie zostało zdefiniowane w Polskiej Normie PN-ISO 9836, użyte w jej wersji z 1997 roku sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” oznacza lekkie przegrody wewnętrzne typu przepierzenia, np. szklane, harmonijkowe lub w formie rolet, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu w taki sposób, aby móc reorganizować większą otwartą przestrzeń w zależności od zmieniających się w czasie potrzeb.
Demontaż murowanych ścian działowych w potocznym rozumieniu faktycznie polega na prowadzeniu prac wyburzeniowych.

Polegają one nie tylko na rozebraniu ściany, ale również doprowadzeniu miejsc jej mocowania do ścian prostopadłych i sufitu, a także posadowienia na stropie, do właściwego stanu technicznego. Nie jest też możliwe ponowne użycie wszystkich usuniętych elementów budowlanych.

Istotą demontażu w potocznym ujęciu (a wobec braku definicji legalnej innego trudno nawet poszukiwać) jest natomiast rozłożenie określonego urządzenia na części w taki sposób, aby można było ich użyć ponownie – a więc ponownie je zamontować.

Norma PN ISO 9836 od 1997 roku ulegała zmianom i pojawiały się jej nowe wydania. Norma PN-ISO 9836:1997 została zastąpiona przez wersję z 2015 roku (PN-ISO 9836:2015-12) natomiast obecnie, od 2022 roku, obowiązuje wersja PN-ISO 9836:2022-07.

Natomiast zakaz wliczania do powierzchni użytkowej powierzchni znajdującej się pod ścianami działowymi stałymi dotyczy każdego wydania normy PN-ISO 9836, w tym również PN-ISO 9836:1997. Istotne pozostaje bowiem, iż wszystkie dotychczasowe wydania normy PN-ISO 9836, a więc wydanie z 1997 r., 2015 r. i z 2022 r. są merytorycznie identyczne w zakresie ustalenia sposobu kwalifikacji powierzchni pod ścianami działowym.

W związku z powyższym każda interpretacja normy w ww. zakresie wydawana przez PKN jest również poprawna dla wszystkich wydań przedmiotowej normy.

Tak.

Problematyką spraw związanych z zawyżaniem powierzchni lokali przez deweloperów jest błędne zastosowanie i interpretacja nich normy PN-ISO 9836, wbrew łączącej ich z nabywcami lokali umowy.

Bez znaczenia pozostaje cel nabycia lokalu.

Tak.

Sprzedaż nieruchomości nabytej na rynku pierwotnym, w której dokonano zawyżenia metrażu nie ma znaczenia dla możliwości skierowania sprawy na drogę sądową.

Dla skuteczności powództwa znaczenie ma bowiem ocena prawna umowy z deweloperem, nie zaś to, co wydarzyło się z nieruchomością po zawarciu tej umowy.

Rozwiązanie to może okazać się w praktyce niezwykle korzystne dla osób dochodzących swoich roszczeń. W przypadku współuczestnictwa formalnego wszystko toczy się w ramach jednego procesu, jednakże mamy do czynienia z kilkoma osobnymi procesami, które ze względu na swoje podobieństwo (ten sam pozwany i taka sama podstawa prawna) mogą być rozpatrzone przez Sąd razem. Zatem zalety jakie można wymienić w przypadku zastosowania tego typu rozwiązania to m. in.:

• Szybkość postępowania – sąd w ramach jednej sprawy rozpoznaje wszystkie pozostałe;
• Zmniejszenie kosztów postępowania, które dzielą się na kilka podmiotów;
• Siłę oddziaływania na stronę przeciwną, z uwagi na wielość podmiotów i związaną z tym skalę postępowania;
• Indywidualizm każdego uczestnika postępowania, gdzie w przeciwieństwie do postępowań grupowych (których nie należy mylić ze współuczestnictwem formalnym), każdy z powodów dochodzi roszczeń tylko dotyczących jego własnego lokalu i dzięki temu może całkowicie indywidualnie decydować o swoim powództwie (np. zawrzeć ugodę, cofnąć pozew, złożyć apelację) bez zgody pozostałych.

Norma PN-ISO 9836 to Polska Norma, która określa sposób pomiaru i obliczania powierzchni oraz kubatur w budownictwie. Dotyczy zarówno powierzchni zabudowy, jak i powierzchni użytkowej, a także wskaźników powierzchniowych i kubaturowych. Norma ta jest istotna w procesach projektowania, dokumentacji technicznej oraz oceny parametrów budynków.

Od 2012 roku stosowanie normy PN-ISO 9836:1997 stało się obligatoryjne w budownictwie, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, co zostało potwierdzone w orzecznictwie sądów (np. wyrok NSA z dnia 13.02.2019 r., II OSK 641/17).

Norma PN-ISO 9836:1997 zawiera postanowienia, zgodnie z którymi do powierzchni kondygnacji netto (w tym powierzchni użytkowej) wlicza się elementy nadając się do demontażu, takie jak ścianki działowe, rury i kanały. Nie wlicza się natomiast murowanych ścian działowych oddzielających poszczególne pomieszczenia wewnątrz mieszkania.

Nie.

Interpretacja postanowień normy PN-ISO 9836:1997, jak i następnych jej wersji wskazuje, iż od początku jej zamysłem było, że ściany oddzielające poszczególne pomieszczenia lokalu nie są ściankami działowymi, albowiem nie można zakwalifikować ścian wewnętrznych w lokalu niestanowiących ścian nośnych jako nadających się do demontażu.

Roszczenia do dewelopera w związku z zawyżonym metrażem lokalu przysługuje nabywcy lokalu na rynku pierwotnym.

Nic nie stoi również na przeszkodzie by roszczenia takie mogły być dochodzone przez podmioty, na rzecz których nabywca dokonał odpowiedniej cesji praw z tytułu umowy deweloperskiej.

Tak.

W takiej sytuacji konieczne jest jednak, aby z roszczeniem o zwrot środków za zawyżony metraż mieszkania nabytego w ramach wspólności małżeńskiej majątkowej występowali oboje nabywający, nawet po rozwodzie.

Jeżeli chodzi o roszczenie o zapłatę to dzieli się ono na każdego ze współmałżonków stosownie do podziału majątku wspólnego po rozwodzie.

W przypadku braku podziału majątku wspólnego, udziały w tym roszczeniu są równe.

Tak.

Procedura cywilna przewiduje możliwość wytoczenia powództwa przeciw deweloperowi przez kilka podmiotów, które nabyły od niego nieruchomości.

Instytucja taka nazywana jest współuczestnictwem formalnym i charakteryzuje się tym, iż kilka osób występuje w procesie, ale ich roszczenia lub zobowiązania są odrębne, chociaż mogą być oparte na tej samej podstawie faktycznej i prawnej. Współuczestnictwo formalne pozwala na połączenie tych spraw w jedno postępowanie, ale wyroki mogą być różne dla każdego ze współuczestników.

Z takim rodzajem postępowania będziemy mieć właśnie do czynienia w sprawach, w których po stronie powodowej występują osoby, którym przysługuje wobec dewelopera opisane już wcześniej prawo dochodzenia zapłaty z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia.