Powrót

Zabezpieczenie umowy o roboty budowlane

Z uwagi na wielokrotnie skomplikowany charakter kontraktów budowlanych, jak również często związaną z tym ich wysoką wartością, każda ze stron winna dołożyć wszelkich starań celem odpowiedniego zabezpieczenia swoich interesów.

Omawiana kwestia była również przedmiotem rozważań ustawodawcy, który zdecydował się zamieścić w treści kodeksu cywilnego przepisy mające na celu odpowiednie zabezpieczenie interesów stron umów o roboty budowlane. Oczywiście poza wskazanymi przez ustawodawcę sposobami zabezpieczenia ww. kontraktów, strony mogą korzystać również z innych form zabezpieczeń, które pozostają zgodne z przepisami prawa oraz celami umowy o roboty budowlane. Warto omówić poszczególne sposoby zabezpieczenia kontraktów budowlanych, które można najczęściej spotkać w obrocie gospodarczym.

Gwarancja zapłaty

W pierwszej kolejności warto przyjrzeć się wprowadzonej przez ustawodawcę do przepisów o umowie o roboty budowlanej gwarancji. Gwarancja została wprowadzona przez ustawodawcę na podstawie art. 649¹ – 649⁵ k.c. Zgodnie z treścią przywołanych przepisów, na żądanie wykonawcy inwestor ma obowiązek udzielić mu gwarancji zapłaty za roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W ten sposób gwarant (najczęściej bank lub zakład ubezpieczeniowy) zobowiązuje się do zapłaty oznaczonej sumy pieniężnej wykonawcy. Gwarancja ta ma na celu chronić wykonawcę oraz dalszych wykonawców przed uchyleniem się inwestora od zapłaty wynagrodzenia czy nieterminową zapłatą (bowiem zwłoka inwestora w zapłacie wynagrodzenia może doprowadzić do upadłości wykonawcy lub podwykonawców).

Prawo wykonawcy lub podwykonawcy do żądania gwarancji zapłaty nie może być wyłączone ani ograniczone. Gdyby inwestor chciał odstąpić od umowy z tego powodu, będzie to bezskuteczne (art. 649² k.c.). Jeżeli wykonawca nie uzyska żądanej gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez siebie terminie, jednak nie krótszym niż 45 dni, może odstąpić od umowy z winy inwestora ze skutkiem na dzień odstąpienia.

W obrocie wyróżnia się gwarancje bankowe bezwarunkowe i warunkowe oraz gwarancje ubezpieczeniowe. Pierwsza z nich ma charakter nieodwołalny i zostaje ona uruchomiona w przypadku naruszenia warunków umowy przez wykonawcę, bez konieczności udowadniania ich naruszenia. Gwarancja warunkowa natomiast wprowadza warunki, których spełnienie uzależnia wypłatę świadczenia przez bank.

Koszty zabezpieczenia gwarancji zapłaty inwestor i wykonawca ponoszą w równych częściach, zaś odmowa ustanowienia gwarancji zapłaty w wyznaczonym przez wykonawcę terminie, jest podstawą do odstąpienia przez wykonawcę od umowy z winy inwestora.

Kary umowne

Kolejnym powszechnie znanym sposobem zabezpieczenia kontraktów pozostaje kara umowna. Stosuje się ją najczęściej w umowie na wypadek opóźnień lub zwłoki w spełnieniu świadczeń niepieniężnych. Prawo do jej naliczenia powstaje z chwilą niewykonania świadczeń przez jedną ze stron w uzgodnionym przez nie terminie, przy czym co jest istotne, żadna z nich nie będzie miała obowiązku udowadniać zaistnienia szkody oraz jej rozmiaru.

Prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane

Również zastrzeżenie prawa do odstąpienia od umowy o roboty budowlane zgodnie z treścią art. 635 k.c. zabezpiecza interesy inwestora. Zgodnie z przywołanym przepisem, jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, inwestor może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Powyższy zapis może być przez strony odpowiednio modyfikowany w treści umowy co do warunków i terminów odstąpienia.

Polisa OC wykonawcy

Powszechne jest zobowiązanie wykonawcy do zawarcia oraz przedstawienia inwestorowi polisy ubezpieczeniowej, najczęściej odpowiedzialności cywilnej w związku z prowadzoną przez niego działalnością i pracami budowlanymi. Umowa ubezpieczenia ma za zadanie zabezpieczyć płynność finansową po stronie wykonawcy tak, aby w razie jego niewypłacalności inwestor mógł uzyskać pieniądze ze świadczeń ubezpieczeniowych.

Gwarancja jakości

Kolejną formą zabezpieczenia pozostaje udzielenie inwestorowi przez wykonawcę gwarancji na wykonane prace, przez dany okres od dnia ich zakończenia. Często udzielenie gwarancji połączone jest z obowiązkiem dokonywania przez wykonawcę przeglądów gwarancyjnych w terminach ustalonych w umowie. Co istotne, udzielenie gwarancji nie uniemożliwia dochodzenia przez inwestora praw wynikających z rękojmi za wady rzeczy oraz nieruchomości.

Wykonanie zastępcze

Klauzula wykonania zastępczego stanowi kolejne zabezpieczenie kontraktu, które polega na uprawnieniu inwestora do zlecenia innemu podmiotowi wykonania prac nienależycie wykonanych lub niewykonanych przez wykonawcę. Jednakże skorzystanie z tego uprawnienia pozostaje uwarunkowane treścią art. 636 § 1 k.c., który wymaga uprzedniego wezwania wykonawcy do zmiany sposobu realizacji robót i wyznaczenia wykonawcy odpowiedniego terminu do zastosowania się do treści przedmiotowego wezwania. Dopiero po bezskutecznym upływie powyższego terminu inwestor będzie mógł powierzyć wykonanie prac innemu wykonawcy.

Nadzór budowlany

Celem zabezpieczenia prawidłowości wykonania przez wykonawcę prac, inwestor winien kooptować za powołaniem przez siebie inspektora nadzoru budowlanego, który zobowiązany będzie czuwać nad całym procesem budowlanym. Inwestorem nadzoru budowlanego powinien być wyspecjalizowany podmiot, posiadający w tym przedmiocie odpowiednie uprawnienia.

Opóźnienie z wykonaniem prac

Zawierając umowę o roboty budowlane inwestor powinien zabezpieczyć się również możliwością zawieszenia płatności lub odstąpienia od umowy na wypadek, gdyby wykonawca mimo wezwania, opóźniał się w z wykonaniem prac do tego stopnia, iż wysoce prawdopodobne jest, że nie ukończy ich w terminie lub mimo wezwania wykonuje prace niezgodnie z projektem lub poleceniem inwestora.

Kaucja gwarancyjna

Często spotykaną formą zabezpieczenia kontraktów budowlanych pozostaje również kaucja gwarancyjna, która polega na wpłaceniu na rzecz inwestora określonej kwoty przez wykonawcę na czas trwania umowy bądź zatrzymaniu przez inwestora uzgodnionej kwoty pieniężnej z każdej faktury jaką wykonawca wystawi. Inwestor może zatrzymać część wynagrodzenia z każdej transzy jaką winien uiścić na rzecz wykonawcy i zwraca tę kwotę po bezusterkowym odbiorze robót, po usunięciu stwierdzonych wad lub po upływie okresu gwarancji. Wyróżnia się także mechanizm umożliwiający zatrzymanie kwoty na określony czas, celem zabezpieczenia usunięcia w terminie wad i usterek. Inną formą kaucji jest udzielenie inwestorowi gwarancji bankowej wykonania prac.

Wstrzymanie prac w związku z brakiem zapłaty

Wykonawca winien natomiast zabezpieczyć się możliwością wstrzymania się z wykonywaniem prac  w momencie, gdy podejmie uzasadnione wątpliwości co do możliwości regulowania przez inwestora swoich zobowiązań wobec wykonawcy, jak również, gdy inwestor nie ureguluje danej transzy płatności w terminie wskazanym w treści umowy.

Wyżej wymienione sposoby zabezpieczenia kontraktów budowlanych stanowią tylko niektóre mechanizmy stosowane przez strony. Wybranie sposobu zabezpieczenia kontraktu budowlanego, jak również ilość klauzul go zabezpieczających zależeć będzie najczęściej jednak od rodzaju prowadzonej inwestycji budowlanej, jej skali, stopnia skomplikowania, a także wartości całego kontraktu. Niekiedy całkowicie niecelowe pozostanie zabezpieczenie umów o najprostsze roboty najbardziej restrykcyjnymi klauzulami, gdyż często stanowiłyby one znaczne utrudnienia w wykonaniu przez strony swoich zobowiązań lub ich alternatywne koszty przewyższałyby wartość całego kontraktu. Wszystko zatem uzależnione być powinno zarówno od indywidualnych potrzeb inwestora, jak również możliwości wykonawcy.