Powrót

Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony

Umowy na czas nieoznaczony to zwykłe umowy najmu. Umowy najmu okazjonalnego oraz umowy najmu instytucjonalnego zawierane są na czas oznaczony. Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony może być procesem skomplikowanym, a obie strony umowy – wynajmujący i najemca – mają określone prawa i obowiązki, które należy uwzględnić. Rozwiązanie umowy najmu na czas nieokreślony może być trudne i wymaga zachowania określonych procedur.

Umowy na czas nieoznaczony podlegają ustawie z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, która określa specjalne przepisy dotyczące wypowiedzenia takich umów.

Kto może wypowiedzieć umowę najmu na czas nieokreślony?

Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu zawartą na czas nieokreślony ale tylko z określonych przyczyn. Przyczyny te zostały szczegółowo określone w art. 11 tej ustawy. Przyczyny te obejmują sytuacje, takie jak:

1. chęć zamieszkania przez wynajmującego w danym lokalu. W takim przypadku wynajmujący musi zapewnić lokatorowi odpowiedni okres wypowiedzenia, który wynosi zazwyczaj 3 lata. Jeśli wynajmujący jest w stanie zapewnić lokatorowi inny lokal na zastępstwo, okres wypowiedzenia skraca się do 6 miesięcy.
2. Najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, lub dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu.  W takim wypadku okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc.
3. Najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności. W takim wypadku okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc.
4. Najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. W takim wypadku okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc.
5. Jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokaliu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy. Okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy.
6. Jeżeli najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu   położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane  dla lokalu zamiennego. W takim wypadku okres wypowiedzenia wynosi 1 miesiąc.

Najemca ma również prawo do wypowiedzenia umowy na czas nieokreślony, a co istotne, nie musi podawać przyczyny wypowiedzenia. Zgodnie z art. 688 Kodeksu Cywilnego, jeśli czas trwania najmu nie jest określony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę, zachowując trzymiesięczny okres wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego. Należy przy tym pamiętać, że wynajmujący nie może skorzystać z tego samego rozwiązania gdyż obowiązują go postanowienia ustawy o ochronie praw lokatorów.

Jak rozwiązać umowę najmu na czas nieokreślony?

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony może być wyzwaniem, ale istnieją sposoby, które można zastosować, aby to zrobić. Jeżeli wynajmujący i najemca wspólnie mają trudności w kwestii rozwiązania umowy, można rozważyć następujące kroki:

• Porozumienie między stronami: Najprostszym i najszybszym sposobem rozwiązania umowy jest osiągnięcie porozumienia między wynajmującym a najemcą. Jeśli obie strony zgadzają się co do warunków i terminu rozwiązania umowy, można uniknąć procesu sądowego.

• Powództwo o rozwiązanie z ważnych przyczyn: Jeśli nie można osiągnąć porozumienia, wynajmujący może wnieść sprawę sądową o rozwiązanie umowy na podstawie ważnych przyczyn. Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów przewiduje taką możliwość. Jednak aby skorzystać z tej opcji, wynajmujący musi wykazać, że próbował rozwiązać umowę za porozumieniem stron, ale nie osiągnął porozumienia z najemcą.

• Stopniowe Podnoszenie Czynszu: Kolejnym rozwiązaniem jest stopniowe podnoszenie czynszu zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw lokatorów. Wynajmujący ma prawo podnosić czynsz, ale musi przestrzegać określonych zasad i informować najemcę odpowiednio wcześniej.

Warto pamiętać, że umowy najmu na czas nieokreślony są trudniejsze do rozwiązania niż umowy na czas określony. Dlatego przed zawarciem takiej umowy z najemcą warto dokładnie rozważyć, czy jest to najodpowiedniejszy wybór. Pamiętaj, że każdy przypadek jest inny, dlatego zawsze dobrze jest skonsultować się z prawnikiem w celu uzyskania dokładnych informacji i wsparcia w procesie rozwiązania umowy najmu.