Powrót

Treść oraz forma umowy o roboty budowlane – prawa i obowiązki stron

Treść umowy może zostać podzielona na dwie kategorie elementów:

• zależnych od woli stron, tzn. tych, które strony mogą zamieścić zgodnie ze swoją wolą (byle były prawnie dozwolone i możliwe do zrealizowania);
• koniecznych do wyegzekwowania stosunku prawnego z niej wynikającego;

Ponieważ umowa o roboty budowlane jest umową cywilnoprawną, tak jak inne tego typu umowy powinna zatem zawierać w swojej treści elementy konieczne do realizacji wynikającego z niej stosunku prawnego, a więc co najmniej:

• oznaczenie miejsca i daty zawarcia umowy;
• dokładne oznaczenie stron umowy;
• opis przedmiotu umowy – np. wybudowanie budynku, remont, etc.;
• wysokość wynagrodzenia, formę i termin jego zapłaty;
• zasady odpowiedzialności stron za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy np. w formie kar umownych;
• podpis stron;
• wymienienie załączników stanowiących integralną część umowy np. planów architektonicznych;

Sama umowa o roboty budowlane powinna być zawarta na piśmie, zgodnie z treści art. 648 § 1 k.c., a wymagana dokumentacja budowlana powinna stanowić jej część składową. O czym warto wspomnieć to fakt, że braku sporządzenia tej umowy w formie pisemnej ustawodawca nie obarczył sankcją jej nieważności, zatem umowa będzie pozostawała ważna, choć w praktyce niezwykle trudna do wyegzekwowania.

Oprócz wymienionych wyżej elementów, w praktyce niezwykle ważne pozostaje, aby nie pominąć w treści umowy takich kwestii jak:

• Zakres prac, który powinien być dokładnie określony w umowie, zawierać szczegółowy opis wszystkich prac do wykonania, wraz z planami i rysunkami technicznymi. Często spotkać można się z praktyką, iż szczegółowy opis prac, np. zawarty w kosztorysie, zostanie załączony do umowy w osobnym dokumencie. Zakres prac powinien obejmować również informacje o materiałach, które mają być użyte, oraz o standardach jakości, które mają być spełnione. Warto również zadbać o ustalenie która ze stron dostarczać będzie materiały. Wszelkie zmiany w zakresie prac powinny być dokonywane za zgodą obu stron i odpowiednio dokumentowane, np. w formie protokołów.

• Czas realizacji prac, zaś przy bardziej skomplikowanych projektach, wraz z wyszczególnieniem, kiedy ich poszczególne etapy powinny być zakończone. Umowa powinna określać termin rozpoczęcia danego etapu prac oraz jego zakończenia, a także czas dla inwestora na dokonanie ich odbiorów, które pozostają istotnym elementem procesu budowlanego.

• Nawiązując jeszcze do kwestii wynagrodzenia należy wskazać, iż umowa powinna precyzyjnie określać zasady jego zapłaty za wykonanie prac. W tej kwestii strony mają dużą swobodę kształtowania powyższej kwestii, posiadając możliwości ustalenia formy wynagrodzenia np. jako kosztorysowej, ryczałtu czy nawet mieszanej.

 
Warto zawrzeć również kwestie bezpośrednio związane z wynagrodzeniem jak terminy płatności, formę płatności, a także czy będzie ono płatne jednorazowo czy w transzach. Nie powinno zabraknąć również ustalenia, czy w przypadku dostarczania materiałów przez wykonawcę, przysługiwać mu będzie na ten cel odpowiednia zaliczka oraz czy zalicza się ją na poczet wynagrodzenia końcowego.

Wreszcie warto dodać, celem usunięcia wszelkich wątpliwości czy wynagrodzenie wskazane w umowie obejmuje kwotę VAT.

• Istotnym jest, aby nie pominąć w umowie warunków na jakich strony mogą rozwiązać, wypowiedzieć lub odstąpić od umowy, wraz z konsekwencjami takowych działań.

• Warto również zawrzeć w treści umowy postanowienia dotyczące sposobu usuwania wad wykonanych prac, stwierdzonych w trakcie odbiorów.

• Umowa o roboty budowlane winna również być odpowiednio zabezpieczona. Sposoby oraz formy zabezpieczenia postanowień umów o roboty budowlane będą omówione w tutaj.

PRAWA I OBOWIĄZKI STRON UMOWY O ROBOTY BUDOWLANE

Przepisy zamieszczone w kodeksie cywilnym określają prawa i obowiązki inwestora i wykonawcy. Oczywiście strony umowy mogą w treści umowy nakładać na siebie dodatkowe obowiązki oraz uprawnienia, jednakże nie mogą być one sprzeczne z przepisami zwartymi w k.c. oraz innych aktach prawnych.

Do obowiązków inwestora należą przede wszystkim:

• Przygotowanie robót (określone przez właściwe przepisy), nie tylko pod względem finansowym, ale i organizacyjnym – w szczególności chodzi o dostarczenie projektów (inwestor może kupić gotowe projekty lub zlecić opracowanie oryginalnego), a także wszelkich formalności z tym związanych, a w szczególności uzyskanie decyzji administracyjnych czy zawiadomienie odpowiednich organów o chęci rozpoczęcia inwestycji.

• Posiadanie przez inwestora odpowiedniego tytułu (najczęściej własności gruntu lub innego prawo dysponowania gruntem), który w ogóle upoważniać go będzie do wykonywania na nim odpowiednich prac.

• Oddanie terenu budowy wykonawcy, przy czym zalecane jest, aby przy oddawaniu terenu wykonawcy, na którym mają być wykonywane prace, sporządzić odpowiedni protokół przekazania terenu z uwagi na fakt, iż z chwilą jego przejęcia, to wykonawca ponosi za niego odpowiedzialność.

• Odebranie obiektu – inwestor musi zgłosić zakończenie budowy i uzyskać pozwolenie na użytkowanie (jednakże ten obowiązek inwestor może przenieść na wykonawcę).

• Zapłata wynagrodzenia wykonawcy.

Inwestor ma natomiast prawo do:

• Kontroli sposobu spełniania świadczenia;

• Żądania wykonania zobowiązania zgodnie z umową, obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Do obowiązków wykonawcy natomiast należą:

• Zabezpieczenie terenu budowy. Wykonawca ponosi odpowiedzialność za szkody, jakie mogą powstać na terenie budowy, w związku z czym zaleca się przekazanie przez inwestora terenu budowy na podstawie stosownego protokołu. Wykonawca zobowiązany jest dodatkowo sprawdzić teren, a także poprawność przekazanej mu dokumentacji projektowej i zgłosić wszystkie okoliczności, które mogą przeszkodzić w wykonaniu robót.

• Wykonanie obiektu zgodnie z umową i projektem oraz normami prawa budowlanego.

• Oddanie wybudowanego obiektu.

Wykonawca ma prawo do:

• Otrzymania wynagrodzenia;

• Oczekiwania od inwestora podjęcia czynności związanych z przygotowaniem robót i przekazaniem terenu budowy;

Zakończenie, rozwiązanie lub odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Warte omówienia pozostają również kwestie związane z zakończeniem wszelkich stosunków prawnych między stronami wynikających z umowy o roboty budowlane.

Rozwiązanie umowy o roboty budowlane

Przede wszystkim warto zacząć od możliwości dobrowolnego rozwiązania stosunku prawnego przez strony umowy. Strony mogą zawrzeć w umowie postanowienie, że będą mogły rozwiązać umowę na mocy obustronnego porozumienia (w takim przypadku muszą ustalić sposób wzajemnych rozliczeń). Ponadto strony mogą też postanowić, że każda z nich będzie miała prawo do wypowiedzenia umowy z zachowaniem odpowiednich terminów.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane

Prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane posiadają zarówno inwestor jak i wykonawca z tą różnicą, że podstawy odstąpienia przez inwestora zostały określone w art. enumeratywnie wymienione w art. 656 § 1 k.c. Z kolei wykonawca co do zasady jest uprawniony do odstąpienia od umowy na podstawie umownego prawa odstąpienia szczegółowo określonego w umowie. Obie strony mają swobodę w kształtowaniu przyczyn odstąpienia od umowy na tej podstawie.

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane przez Inwestora – art. 656 § 1 k.c.

Zgodnie z treścią art. 656  § 1 k.c. do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Zgodnie więc z powyższym inwestor może od umowy odstąpić w następujących sytuacjach:

• jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem robót budowlanych tak bardzo, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w umówionym terminie (np. 635 k.c.);

• jeżeli wykonawca po wezwaniu realizuje nadal roboty w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową (np. 636 § 1 k.c.);

• a także w każdej chwili, bez podania jakichkolwiek powodów, póki prace nie zostało ukończone, płacąc umówione wynagrodzenie, jednakże w wypadku takim inwestor może odliczyć to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania prac (art. 644 k.c.).

Wyżej wymienione obowiązki i uprawnienia stanowią pewne minimum, które winny być zamieszczone dla prawidłowej realizacji umów o roboty budowlane zarówno po stronie inwestora jak i wykonawcy. Strony kreując swoje obowiązki oraz uprawnienia w związku z zawieraniem umów o roboty budowlane są ograniczone wyłącznie ich legalnością oraz celowością. Ustanowienie odpowiednich, dodatkowych obowiązków lub uprawnień stron powinno być każdorazowo rozpatrywane indywidualnie, mając na uwadze takie czynniki jak charakter kontraktowanych prac, poziom skomplikowania inwestycji, wartość kontraktu czy też indywidualne potrzeby inwestora i możliwości wykonawcy.