Powrót

Umowa o roboty budowlane – podstawowe informacje

Branża budowlana jest jedną z towarzyszących ludzkości od najwcześniejszych etapów rozwoju cywilizacji. Wraz z upływem czasu, rozwojem technologii oraz poddawaniu jej coraz to szerszym regulacjom prawnym, ulegała ona zmianom, jednakże cały czas sprzyjały jej te same cele co dziś.

Obecnie, aby wykonać wiele rodzajów prac budowlanych, prócz materiałów/nakładów finansowych, wiedzy technicznej oraz umiejętności, konieczna jest również znajomość regulacji prawnych, odnoszących się nie tylko do warunków jakie muszą zostać spełnione, by móc w ogóle je rozpocząć, ale także do wzajemnych relacji między poszczególnymi uczestnikami omawianego procesu. Powyższe wynika z faktu, iż w dzisiejszych czasach mało kto posiada kompetencje do samodzielnego wykonania bardziej skomplikowanych prac budowlanych, poczynając od kwestii inwestycyjnych, przez wiedzę techniczno-projektową po wykonanie prac wraz z ich „zalegalizowaniem”, tj. zgodnością z obowiązującymi regulacjami.

W związku z faktem, iż najczęściej wykonanie prac budowlanych wiązać się będzie z koniecznością współpracy poszczególnych podmiotów, ustawodawca celem zabezpieczenia ich interesów postanowił wprowadzić regulacje dotyczące umów o roboty budowlane.

Definicja umowy o roboty budowlane – art. 647 k.c.

Definicję samej umowy o roboty budowlane ustawodawca określił w art. 647 k.c., zgodnie z którym przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Sama umowa o roboty budowlane jest pochodną umowy o dzieło, wyodrębnioną nie tylko ze względu na specyfikę samego obiektu budowlanego, ale też profesjonalny charakter wykonawcy oraz obszernego i odrębnego uregulowania problematyki budowlanej w przepisach prawa administracyjnego.

Istotnym pozostaje by na tym etapie nie mylić umowy o roboty budowlane z umową o wykonanie projektu budowlanego, zawieraną odrębnie z projektantem, która najczęściej poprzedza zawarcie umowy o roboty budowlane.

Umowa o roboty budowalne, jak i umowa o dzieło, mają charakter dwustronny, wzajemny.

Przedmiotem umowy o roboty budowlane może być nie tylko wykonanie całkowicie nowego obiektu budowlanego, ale także i przebudowanie lub remont już istniejącego. Co ważne umowa ta nie musi dotyczyć tylko dużych inwestycji i sporych nieruchomości, strony mogą zastosować ją również do niedużych nieruchomości lokalowych.

Strony oraz inne podmioty występujące w procesie budowlanym

Umowa o roboty budowlane jest zawierana między dwiema stronami: zamawiającym i wykonawcą (647 § 1 k.c.).

Inwestor / Zamawiający

Zamawiający, powszechnie zwany również inwestorem, jest podmiotem, który najczęściej w praktyce zamawia wykonanie obiektu budowlanego i finansuje inwestycję. Można na tym tle wyróżnić inwestora bezpośredniego oraz zastępczego. Inwestor bezpośredni może zlecić w odrębnej umowie inwestorowi zastępczemu, będącemu wyspecjalizowanym podmiotem, realizację procesu budowlanego, który polega na przygotowaniu, organizacji, zarządzaniu procesem oraz na rozliczeniu inwestycji.

Wykonawca

Wykonawcą będzie zazwyczaj firma budowlana lub indywidualny wykonawca, który ma odpowiednie kwalifikacje, uprawnienia i doświadczenie niezbędne do wykonania prac, które inwestor zleca w ramach realizacji inwestycji.

Wykonawców również możemy podzielić na poszczególne kategorie, takie jak:

• generalny wykonawca, który samodzielnie i bezpośrednio zajmuje się wykonaniem robót;
• główny wykonawca, który korzysta z pomocy innych wyspecjalizowanych podmiotów, czyli podwykonawców. Wielokrotnie można spotkać się z praktyką, iż główny wykonawca ogranicza się do samego organizowania procesu budowlanego;

Istotnym jest, że przepisy kodeksu cywilnego nie wymagają od żadnej ze stron bycia przedsiębiorcą.

Z praktycznego punktu widzenia, każda ze stron w treści umowy powinna być w niej jasno zidentyfikowana, w szczególności poprzez zamieszczenie jej pełnych danych, w tym również kontaktowych, co umożliwi odpowiednią komunikację między nimi, pozostającą nieodłącznym elementem prawidłowości przebiegu procesu budowlanego. W przypadku gdy wykonawca pozostaje przedsiębiorcą niebędącym osobą fizyczną prowadzącą jednoosobową działalność gospodarczą, umowa powinna zawierać również informacje o reprezentacji prawnej podmiotu, numerze identyfikacji podatkowej oraz numerze rejestracyjnym KRS, a także wymaganym od niedawna numerze BDO, jeżeli podmiot zobowiązany jest do jego posiadania.

Podwykonawca

Przepisy regulujące kwestie umowy o roboty budowlane stanowią również o jeszcze jednym podmiocie, wielokrotnie występującym w procesie budowlanym, jakim jest podwykonawca (art. 647¹ k.c.). Jak zostało wyżej wyszczególnione, podmiot ten najczęściej występuje po stronie wykonawcy, który korzysta z jego usług celem wykonania przez niego części prac lub świadczenia konkretnych usług związanych z pracami budowlanymi. Pomimo faktu, że z usług podwykonawcy najczęściej korzysta wykonawca, przywołany przepis kodeksu cywilnego reguluje również stosunki podwykonawcy z inwestorem. Regulacja wymaga, aby wykonawca lub podwykonawca zgłosili inwestorowi zamiar korzystania z usług podwykonawcy przed przystąpieniem do wykonywania robót, zaś inwestor ma prawo w ciągu trzydziestu dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, złożyć podwykonawcy i wykonawcy sprzeciw wobec wykonywania tych robót przez podwykonawcę. W przypadku braku złożenia przez inwestora ww. sprzeciwu, będzie on odpowiadać solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych, których szczegółowy przedmiot został zgłoszony inwestorowi przez wykonawcę lub podwykonawcę przed przystąpieniem do ich wykonania.

Nic nie stoi również na przeszkodzie temu, by strony uregulowały kwestię podwykonawstwa w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. W takim wypadku zgłoszenie inwestorowi podwykonawcy nie będzie wymagane.

Zgłoszenie oraz sprzeciw, o których mowa powyżej wymagają zachowania formy pisemnej pod rygorem nieważności, zaś postanowienia umowne sprzeczne z treścią wyżej opisanych pozostają nieważne.

Zatem umowa o roboty budowlane pozostaje cywilnym stosunkiem prawnym między stronami, regulującym kwestie związane z procesem budowlanym. Umowy o roboty budowlane spotykane są coraz częściej w obrocie prawnym, stając się powszechne nawet w związku z wykonaniem mniej skomplikowanych prac budowlanych, jak np. proste prace remontowe, gdzie przez długi czas strony „rozliczały się” wyłącznie na podstawie wystawionej faktury za wykonanie usługi. Zawarcie umowy o roboty budowlane na pewno pozostaje bezpieczniejszą formą współpracy dla każdej ze stron, odpowiednio regulując przy tym ich relacje względem siebie.