Powrót

Dochodzenie roszczeń za wady budynku przez wspólnotę mieszkaniową

Dochodzenie roszczeń za wady budynku oraz lokali mieszkalnych we wspólnotach mieszkaniowych jest tematem dość obszernym. Niniejszy wpis sanowi próbę uproszczenia i przybliżenia tego zagadnienia.

Podstawy prawne dochodzenia roszczeń za wady budynków i lokali.

Właściciele mogą dochodzić swoich roszczeń wobec sprzedawcy lokalu (zazwyczaj dewelopera) z tytułu wad fizycznych lub prawnych mieszkania i części wspólnych budynku na podstawie rękojmi (art. 556 § 1 kc) lub odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, tzw. odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 kc).

Rękojmia za wady fizyczne i prawne.

Odpowiedzialność z tytułu rękojmi polega na tym, że sprzedawca odpowiada względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewniał kupujący albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Kto jest uprawniony do dochodzenia roszczeń za wady budynku?

Co do zasady Wspólnota nie ma legitymacji do dochodzenia roszczeń z tytułu wad budynku ani lokali.

Każdemu członkowi Wspólnoty Mieszkaniowej przysługuje indywidualne prawo dochodzenia roszczeń z tytułu wad budynku i lokalu. W dodatku uprawnionymi do ich dochodzenia są wyłącznie właściciele będący stronami umowy deweloperskiej chyba, że wraz z zakupem mieszkania na rynku wtórnym nabywcy oprócz mieszkania nabyli również w drodze przelewu uprawnienia wynikające z rękojmi.

Zgodnie z ugruntowanym już orzecznictwem Sądu Najwyższego Wspólnota Mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi ani roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia (wyrok SN z dnia 04.03.2007 r., I CSK 387/06; uchwała SN z dnia 23.09.2004 r., III CZP 48/04).

W konsekwencji, aby skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu wad mieszkania to właściciel, a nie Wspólnota Mieszkaniowa powinna zgłaszać deweloperowi wszelkie usterki i wysuwać roszczenia z tytułu rękojmi (usunięcie wad, obniżenie ceny, odstąpienie od umowy).

Cesja roszczeń właścicieli na Wspólnotę Mieszkaniową.

Istnieje jednak sposób na to aby to Wspólnota Mieszkaniowa zmierzyła się z problemem dochodzenia roszczeń za wady budynku w częściach wspólnych bez potrzeby angażowania poszczególnych jej członków w spór z deweloperem.

Właściciele mieszkań mogą na podstawie umowy przelewu przenieść na Wspólnotę Mieszkaniową swoje uprawnienia przysługujące wobec dewelopera, ale wyłącznie dotyczące wad części wspólnej nieruchomości (uchwała SN z dnia 09.01.2014 r., III CZP 84/13), ponieważ:

1. roszczenia dotyczące obniżenia ceny i usunięcia wad właścicieli lokali związane z ich nabyciem (rękojmia) oraz
2. roszczenia z tytułu naprawienia szkody związanej z wadami powstałej w wyniku nienależytego wykonania umów (odpowiedzialność kontraktowa),

nie mieszczą się w granicach zdolności prawnej Wspólnoty Mieszkaniowej (wyrok SN z dnia 14.03.2007 r., I CSK 387/06).

Ostatecznie Wspólnota nie może więc dochodzić roszczeń za wady w poszczególnych lokalach. Wyłącza to więc możliwość przelania na Wspólnotę Mieszkaniową roszczeń związanych z wadami garażu wielostanowiskowego stanowiącego odrębny lokal.

Jak to zrobić?

W przypadku uprawnień z tytułu rękojmi wystarczy cesja roszczeń przynajmniej jednego członka Wspólnoty Mieszkaniowej, gdyż dochodzenie roszczeń tytułu rękojmi za wady budynku w częściach wspólnych jest czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 KC służącą do ochrony wspólnego prawa (wyrok SN z dnia 15.10.2008 r., I CSK 118/08).

Natomiast roszczenia związane z odpowiedzialnością kontraktową dewelopera, z uwagi na swój majątkowy charakter są podzielne i w związku z tym niezbędna jest cesja wszystkich roszczeń w celu ich pełnego dochodzenia.

Przedawnienie roszczeń.

Najistotniejszą różnicą między roszczeniami z tytułu rękojmi za wady oraz roszczeń związanych z odpowiedzialnością kontaktową jest okres ich przedawnienia.

Termin dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne lub prawne nieruchomości obecnie 5 lat (3 lata dla umów zawartych przed dniem 25 grudnia 2014 roku).

Z kolei termin dochodzenia roszczeń związanych z odpowiedzialnością kontraktową dewelopera wynosi 6 lat.

Powyższy wpis jedynie przybliża problematykę dochodzenia roszczeń związanych z wadami budynków mieszkalnych. Niewątpliwie dochodzenie opisanych powyżej roszczeń jest skomplikowane i długotrwałe, lecz odpowiednie doświadczenie i przygotowanie pozwala skrócić ten czas i daje szanse na zawarcie ugody satysfakcjonującej dla każdej stron sporu.