Powrót

Czy zarządca może zablokować montaż stacji ładowania w budynku wielorodzinnym? Co mówią przepisy?

Jeszcze kilka lat temu odpowiedź na pytanie o możliwość montażu prywatnej stacji ładowania samochodu elektrycznego w garażu podziemnym często brzmiała: „to zależy od decyzji wspólnoty”. Dzisiaj sytuacja wygląda zupełnie inaczej.

Rosnąca liczba samochodów elektrycznych oraz zmiany w przepisach sprawiły, że właściciel miejsca postojowego nie jest już całkowicie uzależniony od uznaniowej decyzji zarządcy. Ustawa o elektromobilności wprowadziła szczegółową procedurę określającą obowiązki obu stron oraz sytuacje, w których zgoda może zostać wydana lub odmówiona.

W praktyce oznacza to jedno — zarządca nie może zablokować inwestycji wyłącznie dlatego, że nie chce stacji ładowania w budynku.

Prawo coraz mocniej wspiera rozwój elektromobilności

Rozwój infrastruktury ładowania jest dziś jednym z priorytetów zarówno polskiego ustawodawcy, jak i Unii Europejskiej. Rozporządzenie AFIR obowiązuje bezpośrednio we wszystkich państwach członkowskich i ma przyspieszyć rozwój infrastruktury ładowania poprzez stworzenie spójnych zasad oraz zwiększenie liczby punktów ładowania.

Równolegle w Polsce obowiązuje ustawa o elektromobilności i paliwach alternatywnych, która szczegółowo reguluje procedurę montażu prywatnych punktów ładowania w budynkach wielorodzinnych.

To właśnie te przepisy spowodowały, że decyzje zarządców przestały być całkowicie uznaniowe.

Czy zarządca może odmówić montażu ładowarki?

Może, ale tylko w określonych przypadkach.

Nie wystarczy stwierdzenie:

• „nie przewidujemy takich instalacji”,
• „mieszkańcy są przeciwni”,
• „może kiedyś wykonamy wspólną instalację”,
• „nie chcemy ingerować w garaż.”

Takie argumenty same w sobie nie stanowią podstawy do odmowy.

Przepisy przewidują określoną procedurę, która rozpoczyna się od złożenia wniosku przez właściciela miejsca postojowego. Następnie zarządca ma obowiązek przeprowadzić dalsze czynności wynikające z ustawy.

Ekspertyza dopuszczalności jest kluczowym elementem całego procesu

Najważniejszym etapem postępowania jest wykonanie ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania.

To właśnie ona odpowiada na pytanie, czy istniejąca instalacja elektryczna pozwala bezpiecznie zamontować wallbox oraz jakie warunki techniczne należy spełnić. Przewodnik PSPA wskazuje, że ekspertyza obejmuje m.in. ocenę mocy przyłączeniowej budynku, wskazanie miejsca przyłączenia, wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego oraz warunki bezpiecznej eksploatacji.

Dlatego decyzja zarządcy nie powinna opierać się na przypuszczeniach ani obawach, lecz na opinii osoby posiadającej odpowiednie uprawnienia.

W praktyce właśnie dlatego coraz więcej mieszkańców decyduje się skorzystać z usługi ekspertyzy dopuszczalności instalacji punktów ładowania, która pozwala przeprowadzić cały proces zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Kiedy zarządca rzeczywiście może odmówić?

Odmowa może być uzasadniona przede wszystkim wtedy, gdy:

• ekspertyza wykaże brak możliwości technicznych,
• instalacja zagraża bezpieczeństwu użytkowników budynku,
• wnioskodawca nie uzupełni wymaganej dokumentacji,
• inwestycja narusza obowiązujące przepisy prawa.

Nie oznacza to jednak, że każda negatywna decyzja jest prawidłowa.

W praktyce zdarzają się sytuacje, gdy odmowy wynikają z błędnej interpretacji przepisów lub obaw przed odpowiedzialnością za inwestycję.

Zarządca również ma swoje obowiązki

Nowe przepisy nie nakładają obowiązków wyłącznie na mieszkańców.

Po otrzymaniu kompletnego wniosku zarządca powinien rozpocząć procedurę przewidzianą ustawą. W budynkach, w których jest to wymagane, ma obowiązek zlecić sporządzenie ekspertyzy w ustawowym terminie, a następnie rozpatrzyć wniosek po jej otrzymaniu.

Oznacza to, że brak odpowiedzi przez wiele miesięcy lub odkładanie sprawy „na później” może prowadzić do sporów prawnych.

W praktyce największym problemem nie są przepisy

Paradoksalnie większość realizowanych dziś inwestycji nie zatrzymuje się na etapie prawa.

Znacznie częściej problemem okazują się:

• brak projektu instalacji elektrycznej budynku,
• nieaktualna dokumentacja techniczna,
• nieznana rezerwa mocy,
• brak wcześniejszego przygotowania infrastruktury przez dewelopera.

Dlatego profesjonalne firmy zajmujące się elektromobilnością prowadzą inwestora przez cały proces — od analizy dokumentacji, poprzez projekt i ekspertyzę, aż do wykonania instalacji.

Tak wygląda również montaż stacji ładowania w budynku wielorodzinnym realizowany przez Greenkick. Klient otrzymuje wsparcie Kierownika Projektu, a firma przejmuje formalności związane z przygotowaniem dokumentacji, uzgodnieniami oraz realizacją inwestycji.

Warto myśleć o całym budynku, a nie tylko jednym miejscu postojowym

Coraz więcej wspólnot i spółdzielni zauważa, że pojedyncze wnioski mieszkańców są zapowiedzią znacznie większych zmian.

Zamiast wykonywać kolejne niezależne instalacje, warto przygotować budynek do przyszłego wzrostu liczby samochodów elektrycznych poprzez odpowiedni projekt infrastruktury oraz system zarządzania mocą.

Takie podejście pozwala uniknąć kosztownych przebudów w przyszłości i znacząco usprawnia kolejne montaże stacji ładowania do garaży podziemnych.

Podsumowanie

Obowiązujące przepisy wyraźnie pokazują, że montaż prywatnej stacji ładowania w budynku wielorodzinnym nie jest już kwestią dobrej woli zarządcy. Procedura została uregulowana ustawowo, a decyzje powinny wynikać z analizy technicznej i obowiązujących przepisów, a nie z subiektywnych opinii.

Dla mieszkańców oznacza to większą pewność prawa. Dla zarządców — konieczność prowadzenia postępowań zgodnie z ustawą. Natomiast dla obu stron najlepszym rozwiązaniem pozostaje współpraca z doświadczonym partnerem, który zadba zarówno o zgodność formalną, jak i bezpieczną realizację całej inwestycji.