Powrót

Quoad usum – Część wspólna nieruchomości nie tylko dla dewelopera.

Powszechną praktyką wśród deweloperów jest zapewnianie sobie wyłącznego prawa korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej na czas po wybudowaniu obiektu i oddaniu go do używania przez nabywców lokali. Zazwyczaj jest to fragment elewacji budynku, na którym znajduje się reklama dewelopera lub szyldy i urządzenia najemców lokali użytkowych należących do dewelopera.  Zdarza się również, że są to miejsca postojowe przed budynkiem, które miały funkcjonować jako parking dla gości.

W takich sytuacjach deweloperzy zapewniają sobie prawo do wyłącznego korzystania z części wspólnych nieruchomości poprzez zawarcie umowy quoad usum (tzw. umowy o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania) ze wszystkimi właścicielami lokali, czyli członkami nowopowstałej wspólnoty mieszkaniowej, poprzez włączenie jej treści do umów deweloperskich lub umów przenoszących własność lokali.

Taki podział zazwyczaj wiąże się z brakiem obowiązku ponoszenia opłat przez dewelopera z tytułu używania określonej części nieruchomości wspólnej oraz z wyłącznym prawem do pobierania pożytków.

Na jak długo?

Deweloperzy często zdają się zapominać, że taki podział nieruchomości wspólnej nie jest definitywny, a członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej mogą go zmienić. Zmiana dokonanego podziału nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania następuje w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej. Należy jednak dopilnować, aby zmiana została dokonana należytej formie, tzn. jeżeli podział nastąpił w umowie deweloperskiej lub umowie przeniesienia własności lokalu zawartych w formie aktu notarialnego, uchwała również powinna zostać zaprotokołowana przez notariusza.

Są jednak wyjątki.

Należy pamiętać, że zmiana umowy o podział nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania musi być obiektywnie uzasadniona i powinna uwzględniać interesy wszystkich członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Zmiana takiego podziału jest uzasadniona na przykład w sytuacji, w której deweloper użytkuje liczne miejsca postojowe, których brakuje dla pozostałych współwłaścicieli nieruchomości. Każdy przypadek należy oceniać indywidualnie.