Powrót

Umowa rezerwacyjna czym jest?

W praktyce niemalże w każdym przypadku, umowa deweloperska i akt przeniesienia własności nieruchomości poprzedzone są zawarciem umowy rezerwacyjnej, która została uregulowana w ustawie z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej „Ustawa”).

Co zawiera umowa rezerwacyjna?

Umowa rezerwacyjna jest umową zawieraną między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w Ustawie, a osobą zainteresowaną nabyciem lokalu mieszkalnego lub domu (dalej „Rezerwujący„). Jej przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży nieruchomości wybranej przez rezerwującego. Innymi słowy poprzez zawarcie takiej umowy deweloper zobowiązuje się, że nie zawrze umowy dotyczącej określonego lokalu albo domu z innym klientem, dając tym samym zarówno sobie jak i nabywcy czas na ostateczne zdeklarowanie się co do chęci zawarcia umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna określa w szczególności jej strony, miejsce i datę zawarcia, cenę wybranej nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli takowa została przewidziana, okres, na jaki wybrana nieruchomość będzie wyłączona z oferty sprzedaży, usytuowanie wybranej nieruchomości oraz określenie jej powierzchni użytkowej, a także powierzchni i układu pomieszczeń.

Co istotne, prawa wynikające z umowy rezerwacyjnej nie mogą być przedmiotem cesji pod rygorem nieważności. Od powyższej zasady istnieją wyjątki związane z osobami zaliczanymi do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

Umowa rezerwacyjna zawsze zawierana jest na czas określony. Co dość częste, w przypadku ubiegania się przez Rezerwującego o kredyt, czas ten powinien uwzględniać okres niezbędny do uzyskania przez niego decyzji kredytowej.

Umowa rezerwacyjna może zawierać również zapisy zobowiązujące do Rezerwującego do poniesienia opłaty rezerwacyjnej, która nie może przekraczać 1% ceny lokalu wybranej nieruchomości określonej w prospekcie informacyjnym. Powyższa opłata zaliczana jest później na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej.

Opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana Rezerwującemu w przypadku, gdy:

• ten nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
• deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper, nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
• deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania o tym fakcie Rezerwującego;

Natomiast w przypadku, gdy deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości, jeżeli umowa taka została poprzedzona umową rezerwacyjną.

Cel zawarcia umowy rezerwacyjnej

Niewątpliwie zakup nieruchomości wymaga posiadania sporego kapitału. W związku z powyższym wiele osób decyduje się na sfinansowanie takiego przedsięwzięcia zaciągając kredyt hipoteczny. Jednakże proces zawarcia umowy kredytu jest dość skomplikowany i często czasochłonny. Ciężko jest założyć z góry czy decyzja o przyznaniu kredytu będzie pozytywna. Ponadto po stronie dewelopera także mogą wystąpić okoliczności, od zaistnienia których uzależnia on realizację inwestycji.

Zatem najczęściej umowa rezerwacyjna zawierana jest w przypadku wystąpienia okoliczności takich jak oczekiwanie na decyzję banku w przedmiocie udzielenia kredytu na zakup lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywców.

Umowa rezerwacyjna będzie dobrym rozwiązaniem, w przypadku wyłącznie chęci zarezerwowania wybranej nieruchomości i jest rekomendowana dla osób, które wciąż nie podjęły decyzji o jej nabyciu, jednocześnie uniemożliwiając jej wykupienie przez inny podmiot. Będzie ona korzystna zarówno dla klienta, jak i dewelopera, gdyż pozwoli wstępnie oszacować popyt na zakup danej nieruchomości.

Umowa rezerwacyjna w praktyce

Pomimo że umowa rezerwacyjna wydaje się względnie bezpiecznym rozwiązaniem, nie należy zaniechać studiowania jej zapisów. Dokładne zapoznanie się z jej postanowieniami może pomóc uniknąć wielu problemów w przyszłości. Przede wszystkim zapisy umowy rezerwacyjnej mogą być niekorzystne dla Rezerwującego. Najczęstszymi przykładami takich zapisów są zobowiązania do zawarcia następnych umów. Zdarzają się w nich również klauzule abuzywne, w tym te, które zawarte są w rejestrze klauzul niedozwolonych Prezesa UOKiK.

Co prawda nie jest wykluczone by umowa rezerwacyjna zawierała dodatkowe postanowienia zabezpieczające interesy Rezerwującego, jednakże mogą wystąpić również takie, które zabezpieczać będą interesy dewelopera.

Warto zaznaczyć, że istnieje możliwość pominięcia w treści umowy rezerwacyjnej zobowiązania dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej na określonych w niej warunkach. W powyższym przypadku umowa rezerwacyjna będzie zobowiązywała dewelopera jedynie do czasowego wyłączenia nieruchomości ze sprzedaży, co niewątpliwie pozostaje rozwiązaniem niekorzystnym dla Rezerwującego, gdyż ten pozbawiony będzie możliwości wyegzekwowania jego prawa do zobowiązania dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej. Najczęściej po zrealizowaniu się przesłanek, dla których zdecydowano zawrzeć się umowę rezerwacyjną, np. uzyskaniu pozytywnej decyzji kredytowej, dochodzi do finalizacji transakcji poprzez zawarcie umowy deweloperskiej według wzoru stanowiącego załącznik do prospektu informacyjnego.  Ostatnim etapem jest zawarcie między stronami umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu (w przypadku lokali mieszkalnych) oraz umowy przenoszącej własność na rzecz nabywcy.